Tiến Độ Thanh Toán Khi Mua Chung Cư Trả Góp: 5 Lưu Ý Cho Người Mới

  (Khi hiểu rõ tiến độ thanh toán sẽ giúp bạn lập kế hoạch tài chính hợp lý - Ảnh sưu tầm)

Tiến độ thanh toán chung cư trả góp chia thành mấy đợt?

Việc nắm rõ tiến độ thanh toán không chỉ giúp bạn chủ động về tài chính mà còn là cách để kiểm soát rủi ro pháp lý, tránh việc chủ đầu tư thu tiền quá quy định. Số lượng các đợt thanh toán không có con số cố định theo luật định mà hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Các thỏa thuận này phải được ghi nhận rõ ràng trong Hợp đồng mua bán về:

- Tiến độ thanh toán.

- Thời hạn thanh toán.

- Điều kiện thanh toán từng đợt.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai (nhà đang xây dựng, chưa nghiệm thu), việc thanh toán được thực hiện theo hình thức trả trước nhiều lần. Đây thực chất là một hình thức huy động vốn hợp pháp để phát triển nhà ở thương mại. Cách này giúp người mua chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính và kiểm soát tiến độ thanh toán.

Mặc dù số đợt thanh toán cụ thể do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, song thực tế tiến độ thanh toán thường được chia làm 3 giai đoạn chính với các mốc cụ thể như sau:

- Giai đoạn 1: Thanh toán đặt cọc và ký hợp đồng.

- Giai đoạn 2: Thanh toán theo tiến độ xây dựng (Chia thành nhiều đợt nhỏ).

- Giai đoạn 3: Thanh toán khi bàn giao nhà và nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý quan trọng: 

• Dù thỏa thuận bao nhiêu đợt, việc thu tiền trước khi bàn giao nhà bắt buộc phải tuân thủ hạn mức tỷ lệ phần trăm (%) theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để bảo vệ người mua.
• Các bên cần thỏa thuận cụ thể về việc điều chỉnh số tiền thanh toán trong trường hợp có sự chênh lệch giữa diện tích căn hộ trên bản vẽ và diện tích thực tế khi bàn giao.
• Để biết chính xác số đợt thanh toán, bạn cần căn cứ trực tiếp vào Hợp đồng mua bán mà bạn ký với chủ đầu tư.

  (Lựa chọn thanh toán theo tiến độ giúp nhiều gia đình giảm bớt áp lực tài chính - Ảnh sưu tầm)

Mỗi đợt thanh toán chung cư trả góp là bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024), pháp luật không ấn định số tiền cụ thể cho mỗi đợt mà quy định dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) tối đa của giá trị hợp đồng. Việc chia nhỏ dòng tiền giúp bảo vệ người mua trước rủi ro dự án chậm tiến độ.

Cụ thể, các giới hạn pháp lý về số tiền bạn phải đóng được quy định như sau:

- Tiền đặt cọc: Chủ đầu tư không được thu quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai khi ký hợp đồng đặt cọc.

- Thanh toán đợt 1: Tổng số tiền thanh toán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng.

- Các đợt thanh toán tiếp theo: Việc thanh toán các đợt tiếp theo phải căn cứ vào tiến độ xây dựng thực tế, đồng thời đảm bảo tổng mức thu lũy kế không vượt quá các hạn mức sau:

+) 70% giá trị hợp đồng khi chủ đầu tư chưa bàn giao nhà cho người mua.

+) 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn nước ngoài.

+) 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khoản tiền 5% còn lại chỉ được thanh toán khi chủ đầu tư đã bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng) cho người mua.

  (Luật quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Ảnh sưu tầm)

Các hình thức thanh toán chung cư phổ biến 

Tùy vào khả năng tài chính và dòng tiền sẵn có, chủ đầu tư thường đưa ra 3 lựa chọn thanh toán chính. Việc chọn đúng hình thức sẽ giúp bạn tiết kiệm được hàng trăm triệu đồng hoặc giảm bớt gánh nặng lãi suất.

Thanh toán theo tiến độ

Đây là hình thức phổ biến nhất, trong đó dòng tiền được chia nhỏ theo các cột mốc xây dựng thực tế của dự án.

• Cách thức: Người mua đóng tiền theo từng đợt (thường từ 5% - 10% mỗi đợt) khi dự án hoàn thành các mốc như: Xong móng, xong sàn tầng 5, 10, 20, cất nóc...
• Ưu điểm: Áp lực tài chính được dàn trải theo thời gian (thường từ 18 – 36 tháng). Người mua có thể kiểm soát tiến độ thi công của chủ đầu tư; dự án xây đến đâu, nộp tiền đến đó.
• Đối tượng phù hợp: Những người có dòng tiền thu nhập ổn định theo tháng/quý.

Thanh toán sớm

Nếu bạn đang có sẵn một khoản tiền nhàn rỗi lớn, hình thức này là một "món hời". Thay vì đóng theo từng đợt, bạn sẽ thanh toán từ 70% đến 95% giá trị căn hộ ngay tại thời điểm ký Hợp đồng mua bán.

• Ưu điểm: Nhận chiết khấu trực tiếp vào giá bán (thường từ 5% - 15% tùy thời điểm). Đây là mức lợi nhuận cao hơn nhiều so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng.
• Nhược điểm: Rủi ro cao nếu chủ đầu tư gặp vấn đề pháp lý hoặc chậm tiến độ vì bạn đã "xuống tiền" gần hết.
• Đối tượng phù hợp: Nhà đầu tư có vốn mạnh hoặc người mua nhà muốn tối ưu giá mua thấp nhất.

Vay vốn ngân hàng

Đây là hình thức phổ biến nhất hiện nay (chiếm khoảng 70% giao dịch). Người mua chỉ cần chuẩn bị khoảng 20% - 30% vốn tự có, phần còn lại ngân hàng sẽ giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư.

• Ưu điểm: Được hưởng các chính sách ưu đãi như: Lãi suất 0% đến khi nhận nhà, ân hạn nợ gốc (không phải trả tiền gốc trong 12-24 tháng đầu).
• Nhược điểm: Tổng giá trị căn hộ thực trả sẽ cao hơn do phải chịu lãi suất sau thời gian ưu đãi; thủ tục xét duyệt hồ sơ vay khá khắt khe.
• Đối tượng phù hợp: Gia đình trẻ có vốn tích lũy chưa nhiều hoặc nhà đầu tư muốn dùng "đòn bẩy" để mua được nhiều tài sản hơn.

5 Lưu ý "xương máu" về tiến độ thanh toán để tránh mất tiền oan

Việc ký vào hợp đồng mua bán đồng nghĩa với việc bạn bắt đầu một hành trình tài chính kéo dài từ 2–3 năm. Để không rơi vào thế "thả gà ra đuổi", hãy khắc cốt ghi tâm 5 lưu ý dưới đây:

(Nếu bạn vay ngân hàng để trả góp, hãy chú ý đến thời gian ưu đãi lãi suất và lãi suất thả nổi sau đó để tính toán dòng tiền - Ảnh sưu tầm)  

Kiểm tra điều kiện pháp lý trước khi đóng tiền đợt 1

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi dự án đủ điều kiện huy động vốn.

Lưu ý: Tuyệt đối không thanh toán đợt ký Hợp đồng mua bán nếu dự án chưa hoàn thành phần móng (đối với chung cư) và chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng. Việc đóng tiền quá sớm tại các dự án "ma" hoặc chưa đủ pháp lý sẽ khiến bạn mất trắng nếu dự án bị đình chỉ.

Luôn yêu cầu Chứng thư bảo lãnh ngân hàng

Nhiều người mua nhà thường "quên" hoặc bỏ qua văn bản này. Chứng thư bảo lãnh là cam kết của ngân hàng: Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả lại số tiền bạn đã đóng.

Mẹo nhỏ: Hãy kiểm tra xem tên ngân hàng bảo lãnh có uy tín không và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao chứng thư bảo lãnh đích danh cho căn hộ của bạn ngay khi ký HĐMB.

Đối chiếu tiến độ thực tế với tiến độ trên giấy tờ

Đừng bao giờ thanh toán chỉ dựa vào thông báo từ chủ đầu tư. Có những trường hợp trên giấy tờ ghi "đã cất nóc" nhưng thực tế công trường vẫn đang nằm im.

Lời khuyên: Trước mỗi đợt đóng tiền, bạn nên trực tiếp đến công trường hoặc yêu cầu bộ phận kinh doanh gửi hình ảnh/video nghiệm thu thực tế. Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ so với cam kết, bạn có quyền tạm dừng thanh toán theo quy định của hợp đồng mà không bị tính lãi phạt.

Cẩn trọng với "bẫy" lãi suất khi chọn phương án vay ngân hàng

Các chủ đầu tư thường tung ra gói "Hỗ trợ lãi suất 0%". Tuy nhiên, hãy đọc kỹ:

- Thời hạn ưu đãi là bao lâu (12 tháng hay đến khi nhận nhà)?

- Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo biên độ bao nhiêu?

Lưu ý: Hãy tính toán phương án tài chính dựa trên lãi suất thả nổi (thường rơi vào khoảng 11-13%) để đảm bảo bạn vẫn đủ khả năng trả nợ sau khi hết ưu đãi.

Giữ lại 5% cuối cùng cho đến khi nhận sổ hồng

Đây là quy định của pháp luật để bảo vệ người mua nhà. Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) cho khách hàng.

Cảnh báo: Một số chủ đầu tư lách luật bằng cách thu 100% dưới dạng "phí ký gửi" hoặc "tiền cọc giữ chỗ sổ hồng". Hãy kiên quyết từ chối khoản này vì 5% cuối cùng là công cụ duy nhất để bạn "thúc ép" chủ đầu tư sớm hoàn tất thủ tục pháp lý cho căn hộ của mình.

Giải đáp thắc mắc thường gặp về tiến độ thanh toán chung cư (FAQ)

Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi mà người mua nhà lần đầu thường xuyên thắc mắc nhất khi tiếp cận lộ trình thanh toán.

1. Tôi cần chuẩn bị bao nhiêu vốn tự có để bắt đầu thanh toán mua chung cư?

Trả lời: Theo các chuyên gia tài chính, bạn nên có sẵn ít nhất 30% giá trị căn hộ trước khi bắt đầu thanh toán đợt 1 (ký Hợp đồng mua bán). Mặc dù có nhiều dự án hỗ trợ chỉ cần 15-20% vốn ban đầu, nhưng việc sở hữu 30% sẽ giúp bạn giảm áp lực lãi vay và tăng tỷ lệ duyệt hồ sơ ngân hàng nhanh hơn.

2. Nếu tôi thanh toán chậm so với tiến độ cam kết thì mức phạt là bao nhiêu?

Trả lời: Mức phạt chậm thanh toán thường được quy định rõ trong Hợp đồng mua bán, thông thường dao động từ 0.05% đến 0.1% mỗi ngày trên số tiền chậm nộp. Nếu chậm thanh toán quá lâu (thường quá 90 ngày), chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phạt vi phạm lên tới 10-20% giá trị căn hộ.

3. Khi nào tôi phải đóng 2% phí bảo trì chung cư?

Trả lời: Khoản phí bảo trì 2% (tính trên giá bán căn hộ trước VAT) thường được đóng vào đợt bàn giao nhà. Đây là khoản phí bắt buộc để quản lý, vận hành và sửa chữa các hạng mục chung của tòa nhà sau này. Lưu ý: Khoản này không nằm trong giá bán căn hộ trên hợp đồng.

4. Chủ đầu tư có được phép thu 100% giá trị căn hộ khi chưa có sổ hồng không?

Trả lời: KHÔNG. Theo quy định pháp luật, nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng), chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại khách hàng chỉ đóng khi nhận được thông báo bàn giao sổ từ cơ quan chức năng.

5. Tôi có được dừng thanh toán nếu thấy công trường ngừng thi công không?

Trả lời: Bạn có quyền tạm dừng nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về tiến độ xây dựng trong hợp đồng. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý, bạn cần gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải trình và xác nhận tiến độ trước khi quyết định ngưng đóng tiền.

Lưu ý: Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo tại thời điểm hiện tại. Do chính sách dự án và quy định pháp luật thường xuyên thay đổi, quý độc giả cần đối chiếu kỹ với Hợp đồng mua bán cụ thể hoặc tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi giao dịch để đảm bảo an toàn tài chính.