Đất quy hoạch là gì? Có nên mua đất quy hoạch không?

Đất quy hoạch là gì? Có nên mua đất nằm trong diện quy hoạch của nhà nước không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc này cho khách hàng. 

* Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

Đất quy hoạch là gì?

Để hiểu đất dính quy hoạch là gì hay đất quy hoạch là đất như thế nào, khách hàng cần hiểu quy hoạch là gì, quy hoạch sử dụng đất là gì. Cụ thể:

Quy hoạch là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng quy hoạch vào một không gian nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu theo kế hoạch đề ra. 

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất là hoạt động lên kế hoạch phân bố, xác định một khu đất để sử dụng cho mục đích nhất định như bảo vệ quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội, bảo vệ môi trường và ứng phó với những thay đổi tiêu cực của khí hậu, định hướng sử dụng đất đai phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của từng địa phương. 

Đất quy hoạch nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương

Vậy đất quy hoạch là gì? Đây là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Một số loại quy hoạch đất phổ biến bao gồm quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch xây dựng khu dân cư,...

Chủ trương quy hoạch đất được đưa ra nhằm thực hiện hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả. Bên cạnh đó, đây cũng là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện việc đền bù đất, chi phí cho người dân khi có quyết định thu hồi đất. Mỗi địa phương đều có kế hoạch quy hoạch sử dụng đất dựa trên diện tích đất hiện có, kế hoạch phát triển và tình hình sử dụng đất thực tế của địa phương đó. Kế hoạch này có thể thay đổi để phù hợp với đặc điểm của từng thời kỳ, đảm bảo sự phát triển của địa phương.

>>> Có thể bạn quan tâm: Nghiệm thu là gì? Quy trình để nghiệm thu công trình

Cách kiểm tra đất đang trong vùng quy hoạch 

Việc quy hoạch đất tại các địa phương khác nhau là khác nhau, có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Bên cạnh đó, chủ trương quy hoạch đất có thể đã công khai hoặc chưa công khai chính thức. Do đó, người dân muốn mua đất cần tìm hiểu kỹ khu vực đó có nằm trong diện quy hoạch không. Các phương thức kiểm tra bao gồm:

Khách hàng nên kiểm tra đất thuộc diện quy hoạch không trước khi mua

Dựa vào thông tin trên sổ đỏ

Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch sẽ được ghi rõ ràng trong phần ghi chú của sổ đỏ. Ngoài ra, các thông tin này cũng nêu rõ khu đất này thuộc diện quy hoạch gì. Khách hàng nên cân nhắc, xem xét quy hoạch có phù hợp với mình không trước khi quyết định mua đất để tránh rắc rối sau này.

Nhờ công ty nhà đất

Các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai. Chính vì vậy, những người này sẽ nắm được vấn đề quy hoạch đất ở địa phương đó. Tham khảo ý kiến của các công ty này giúp khách hàng nắm bắt thông tin về quy hoạch đất một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn. 

Tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền tại địa phương nắm rõ thông tin về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất. Do đó, người dân có nhu cầu mua đất và muốn tìm hiểu lô đất định mua có nằm trong diện quy hoạch không có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai để được giải đáp cụ thể. 

Để chắc chắn hơn, người mua đất có thể xin cơ quan này cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch phần đất đó. Tuy nhiên, quá trình xử lý yêu cầu này có thể sẽ kéo dài bởi thời gian xin xác nhận thường dao động từ 10 - 15 ngày tùy vào từng địa phương. 

Có nên mua đất nằm trong vùng quy hoạch không?

Việc có nên mua đất nằm trong diện quy hoạch không phụ thuộc vào điều kiện và mục đích sử dụng của mỗi người. Nếu mua đất để sinh sống lâu dài, khách hàng không nên chọn những lô đất nằm trong quy hoạch làm trường học, đường giao thông,... hoặc các loại quy hoạch không cho phép xây dựng nhà ở khác để tránh bị thu hồi khi đang sử dụng. Tuy nhiên, trong trường hợp các khu đất này có giá bán rẻ, khách hàng cũng có thể cân nhắc, xem xét điều kiện tài chính của mình trước khi đưa ra quyết định.  

Mua đất nằm trong vùng quy hoạch tồn tại nhiều rủi ro nhưng trong một số trường hợp, điều này cũng mang lại cơ hội lớn cho khách hàng. Vì vậy, người mua đất cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa có dự định mua để phù hợp với khả năng tài chính, mục đích sử dụng và tránh gặp phải những tranh chấp không đáng có. 

Ngoài việc tìm hiểu đất có nằm trong khu vực quy hoạch không, khách hàng cũng nên tìm hiểu một số vấn đề khác như mục đích sử dụng của đất ghi trên sổ đỏ, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, lô đất đó có được phép xây dựng nhà ở không, nguồn gốc của đất, đất có đang xảy ra tranh chấp hoặc thi hành án không… Điều này giúp khách hàng bảo vệ lợi ích cá nhân, hạn chế rủi ro bởi đất là tài sản có giá trị lớn.

Hỏi - Đáp về đất nằm trong quy hoạch

Đất nằm trong quy hoạch có được cấp sổ đỏ hay không?

Nhìn chung, phần lớn đất nằm trong diện quy hoạch đều không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, một số trường hợp loại đất này vẫn được cấp sổ đỏ. Vấn đề này được quy định rõ tại Điều 49, Luật Đất đai năm 2013. 

Cụ thể, trong trường hợp thông tin quy hoạch đất đã được công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm, người đang sử dụng có quyền tiếp tục khai thác đất và hưởng các quyền lợi sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Được cho thuê, chuyển nhượng, chuyển đổi,...
• Được thế chấp, cho thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất,...

Có nhiều phương pháp khác nhau để kiểm tra đất thuộc diện quy hoạch không

Đất thuộc diện quy hoạch có được chuyển nhượng không?

Chuyển nhượng đất được hiểu là chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng hoặc thế chấp. Đất đang nằm trong diện quy hoạch vân có thể chuyển nhượng nếu chủ sở hữu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu dưới đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Đất không xảy ra tranh chấp
• Đất không nằm trong diện kê biên để thi hành án
• Đất còn thời hạn sử dụng

Nếu chưa có quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền về việc thu hồi đất, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền thực hiện chuyển nhượng nếu đáp ứng được các điều kiện trên. 

Trong trường hợp khu đất có sổ đỏ nhưng bị thu hồi do nằm trong diện quy hoạch, chủ sử hữu sẽ được đền bù theo quy định của Nhà nước. Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến yêu cầu hoàn trả lại tiền hoặc khởi kiện bên bán đều không được thực hiện. 

Thời hạn thu hồi đất là bao lâu?

Thời gian thu hồi đất quy hoạch là như thế nào? Theo Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, “Phần đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó”. 

Nếu cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh theo quy định, người sử dụng có thể tiếp tục thực hiện những quyền lợi cơ bản mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý. 

Mua nhầm đất quy hoạch có đòi lại được tiền không?

Theo Điều 127 thuộc Bộ luật Dân sự 2015, nếu lô đất nằm trong diện quy hoạch, bị thu hồi, thông tin quy hoạch đã được công khai rõ ràng nhưng Nhà nước chưa thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, bồi thường theo quy định, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng theo kế hoạch. Nhà nước nghiêm cấm các hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản những lô đất trong diện quy hoạch. 

Nếu chủ sở hữu biết lô đất nằm trong kế hoạch quy hoạch nhưng vẫn cố tình bán cho người khác, giao dịch mua bán đó sẽ bị vô hiệu hóa. Khi đó, người mua có quyền khởi kiện bên bán, yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hóa hợp đồng đặt cọc và lấy lại khoản tiền đó.

Mua đất quy hoạch theo giá của thị trường hay giá của nhà nước?

Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất phải được sử dụng theo đúng mục đích và quy hoạch. Nếu phần đất thuộc diện thu hồi phụ cận và đem ra bán, khách hàng có thể mua lại diện tích đất này theo hình thức đấu giá.

>>> Có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn hạch toán đặt cọc tiền thuê nhà chính xác nhất

Cẩn trọng khi mua đất nằm trong vùng quy hoạch

Theo quy định của pháp luật, đất quy hoạch có nhiều loại khác nhau. Do đó, khách hàng nên tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch của khu đất trước khi quyết định mua. Bên cạnh đó, dù loại đất quy hoạch hay đất bình thường, người mua cũng cần kiểm tra tính pháp lý của đất để tránh gặp phải những tranh chấp không đáng có.  

Bài viết trên là lời giải đáp chi tiết cho câu hỏi đất quy hoạch là gì. Hy vọng những thông tin này có thể giúp ích cho khách hàng khi tìm hiểu về đất đai.

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

*Hình ảnh trong bài viết mang tính minh hoạ.

Nguồn: Tổng hợp.