Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chính xác

Mật độ xây dựng là một trong những thông số kỹ thuật quan trọng khi xây dựng công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình đó. Bài viết dưới đây là cung cấp cho khách hàng những thông tin chi tiết về vấn đề này.

* Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất.

Hiện nay, khái niệm về mật độ xây dựng đã được quy định rõ tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008. Theo quy định này, chủ đầu tư có thể dễ dàng tính toán mật độ xây dựng trước khi thi công công trình. 

Mật độ xây dựng là thông số kỹ thuật quan trọng khi xây dựng công trình

Phân loại mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính, bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

• Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Diện tích này không tính phần diện tích của một số hạng mục liên quan đến công trình chuẩn bị xây dựng như khu vui chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí hay công viên…
• Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất, bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm, mô hình công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thi công.

Bên cạnh đó, căn cứ vào đặc điểm công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại thành các loại như sau:

• Mật độ xây dựng nhà phố
• Mật độ xây dựng chung cư
• Mật độ xây dựng biệt thự
• Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt

Mật độ xây dựng được chia thành nhiều loại khác nhau căn cứ vào nhiều yếu tố

>>> Có thể bạn quan tâm: Diện tích sàn là gì? Cách tính tổng diện tích sàn mới nhất

Cách tính mật độ xây dựng theo quy định mới nhất 

Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008 “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định rõ ràng, cụ thể về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, thẩm định, các đơn vị tư vấn, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng. 

 Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình đó
• Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…)

Quy định về mật độ xây dựng của các công trình

Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn

Quy định mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm:  quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa. 

Về quy định mật độ xây dựng nhà ở

• Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
• Đối với khu đất có diện tích từ 50 - 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
• Đối với khu đất có diện tích từ 75 - 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
• Đối với khu đất có diện tích từ 100 - 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
• Đối với khu đất có diện tích từ 200 - 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
• Đối với khu đất có diện tích từ 300 - 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
• Đối với khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%

Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)

• Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
• Đối với công trình cao từ 6m - dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Đối với công trình cao từ 12m - dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng

Mật độ xây dựng nhà phố

Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới.

• Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới

• Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới

Bên cạnh những quy định trên, chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề sau:

• Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
• Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
• Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
• Đối với các con đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.

Mỗi loại công trình có quy định khác nhau về mật độ xây dựng

>>> Có thể bạn quan tâm: Quy hoạch sử dụng đất là gì? Tìm hiểu đặc điểm và mục đích

Điều kiện để được cấp phép xây dựng

Để đáp ứng đủ điều kiện khi xin cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần chú ý những vấn đề sau:

• Diện tích đất để xây công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng của khu đất đó; tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng….
• Trước khi xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng có xác nhận của cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền
• Đối với các ngôi nhà dùng để ở có diện tích nhỏ hơn 250m2, chủ nhân tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng, không cần xin ý kiến của cá nhân hoặc tổ chức khác
• Các công trình cấp 1 và công trình cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định trên quy chế quản lý quy hoạch, đồ án quy hoạch đô thị.
• Nếu xây dựng ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể, công trình phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị

Bài viết trên là những thông tin chi tiết về mật độ xây dựng, hy vọng sẽ giúp ích cho khách hàng trong quá trình tìm hiểu về vấn đề này.

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

*Hình ảnh trong bài viết mang tính minh hoạ.

Nguồn: Tổng hợp.