Người Nước Ngoài Mua Nhà Ở Việt Nam Được Không? 4 Điều Kiện & 5 Bước Hướng Dẫn Cụ Thể 2026

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Có, người nước ngoài hoàn toàn được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam. Để bắt đầu, điều quan trọng cần biết là Luật Nhà ở 2023 đã chính thức cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, và đây là một trong những quy định tiến bộ nhất trong lịch sử pháp luật bất động sản của Việt Nam.

Cụ thể, luật pháp Việt Nam không cấm mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài thực hiện giao dịch mua nhà ở thông qua nhiều hình thức khác nhau. Điều này phản ánh cam kết của Việt Nam trong việc hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài, và cải thiện môi trường kinh doanh cho các nhà đầu tư quốc tế.

Ai được phép mua nhà ở Việt Nam?

Theo Luật Nhà ở 2023, có 3 đối tượng nước ngoài chính được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm:

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Đây là nhóm bao gồm những người nước ngoài có hộ chiếu còn giá trị, được cấp visa hoặc miễn visa nhập cảnh vào Việt Nam. Những cá nhân này có thể mua nhà ở thương mại dưới dạng căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng. Điều kiện bắt buộc là họ phải có tư cách hợp pháp để lưu trú tại Việt Nam.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều)

Việt Kiều là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt đã cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Họ được cấp quyền lợi tương tự công dân Việt Nam trong việc sở hữu nhà ở, mà không bị hạn chế về tỷ lệ hay số lượng nhà ở. Để xác nhận tư cách này, Việt Kiều cần có hộ chiếu còn giá trị và giấy xác nhận về quốc tịch Việt Nam từ cơ quan có thẩm quyền.

Tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam

Bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh hoặc văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Những tổ chức này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam. Họ có thể sở hữu nhà ở để làm văn phòng làm việc, nhà ở cho nhân viên, hoặc các mục đích kinh doanh khác.

 Người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam nhưng kèm một số điều kiện

Những loại nhà ở nào người nước ngoài có thể mua?

Pháp luật Việt Nam quy định rõ ràng những loại bất động sản mà người nước ngoài được phép sở hữu:

Căn hộ chung cư

Người nước ngoài được mua căn hộ chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, số lượng căn hộ mà một cá nhân nước ngoài có thể sở hữu bị giới hạn ở mức tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Giới hạn này áp dụng để đảm bảo sự cân bằng giữa nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam.

Nhà ở riêng lẻ trong dự án

Người nước ngoài cũng được phép mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) nhưng chỉ được những nhà ở này nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, không được mua nhà mặt phố hoặc nhà riêng lẻ từ cá nhân Việt Nam ngoài dự án. Số lượng nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài có thể sở hữu bị giới hạn tối đa 250 căn trên một khu vực có số dân tương đương đơn vị hành chính cấp phường.

Khu vực bị hạn chế

Người nước ngoài hoàn toàn không được mua nhà ở tại các khu vực được xác định là cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Việc hạn chế này nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và bảo vệ lợi ích quốc phòng của Việt Nam. Trước khi quyết định mua nhà ở, bạn nên kiểm tra xem dự án có nằm trong khu vực hạn chế này hay không.

(Người nước ngoài không được sở hữu nhà riêng lẻ, trừ khi nó nằm trong dự án phát triển nhà ở được cho phép - Ảnh sưu tầm) 

4 điều kiện bắt buộc người nước ngoài phải đáp ứng (2026)

Để đủ tư cách mua nhà tại Việt Nam, người nước ngoài phải thỏa mãn 4 điều kiện then chốt sau đây, bao gồm yêu cầu về visa, quy định về đối tượng, giới hạn sở hữu và hình thức pháp lý của giao dịch.

Điều kiện 1: Có thị thực (visa) hợp lệ nhập cảnh vào Việt Nam

Đây là điều kiện tiên quyết về mặt tư cách pháp lý. Bạn phải đang có một trong các loại thị thực sau khi tiến hành giao dịch mua bán:

• • • • Visa du lịch.
      • Visa công tác.
      • Visa lao động.
      • Visa đầu tư.
      • Thẻ tạm trú (TK), thẻ thường trú.

Lưu ý quan trọng: Nếu bạn nhập cảnh vào Việt Nam theo diện miễn thị thực trong một khoảng thời gian ngắn (ví dụ 15-30 ngày tùy theo quốc tịch), bạn không đủ điều kiện để tiến hành mua nhà. Bạn cần chuyển đổi sang một loại visa dài hạn hơn.

Điều kiện 2: Không thuộc các diện bị hạn chế theo pháp luật Việt Nam

Pháp luật Việt Nam không cho phép một số nhóm đối tượng đặc biệt được sở hữu nhà ở, bao gồm:

• • • • Nhân viên ngoại giao, lãnh sự, nhân viên hành chính - kỹ thuật của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam đang hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ theo quy định.
      • Các trường hợp bị cấm nhập cảnh vào Việt Nam theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện 3: Chỉ được mua một loại hình nhà ở nhất định và giới hạn số lượng

Loại hình được mua

Không phải loại hình bất động sản nào bạn cũng được phép mua. Pháp luật quy định rất rõ người nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung cư hoặc nhà liền kề, biệt thự trong các dự án nhà ở thương mại được nhà nước phê duyệt.

Loại hình không được mua

Người nước ngoài không được bất động sản ở các khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng theo quy định cụ thể, cũng không được mua nhà ở riêng đơn lẻ.

  (Người nước ngoài không thể mua bất động sản ở khu vực cần đảm bảo an ninh quốc phòng của Việt Nam - Ảnh sưu tầm) 

Giới hạn số lượng

Tổng số căn hộ do người nước ngoài sở hữu trong một tòa nhà chung cư không được vượt quá 30%.

Đối với nhà liền kề, biệt thự trong các dự án thì tổng số căn nhà do người nước ngoài sở hữu tại một khu vực có quy mô tương đương một phường, xã không được vượt quá 250 căn.

Điều kiện 4: Giao dịch phải được thực hiện thông qua hợp đồng và công chứng

Đây là điều kiện về hình thức pháp lý để giao dịch có hiệu lực và là cơ sở để sang tên sổ đỏ.

• • • • Hợp đồng bằng tiếng Việt: Hợp đồng mua bán bắt buộc phải được lập bằng tiếng Việt. Bạn có thể có bản dịch tiếng nước ngoài kèm theo để tham khảo, nhưng bản tiếng Việt là văn bản có giá trị pháp lý.
      • Công chứng hoặc chứng thực bắt buộc: Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng trên địa bàn nơi có bất động sản. Thủ tục này đảm bảo tính hợp pháp, tự nguyện của các bên và là giấy tờ bắt buộc nộp cho cơ quan đăng ký đất đai.

Chỉ khi thỏa mãn cả 4 điều kiện trên, bạn mới chính thức đủ tư cách để bước vào quy trình mua nhà ở Việt Nam.

Hướng dẫn 5 bước cụ thể để người nước ngoài mua nhà thành công (2026)

Để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp, bạn cần tuân thủ nghiêm ngặt 5 bước thực tế này: Chuẩn bị pháp lý và tài chính, thẩm định và lựa chọn bất động sản, thỏa thuận đặt cọc, hoàn tất thủ tục công chứng và cuối cùng là đăng ký quyền sở hữu.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cá nhân và tài chính

Sự chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu là chìa khóa của thành công.

Hồ sơ cá nhân:

• • • • Hộ chiếu gốc còn hiệu lực.
      • Thị thực (Visa) hoặc Thẻ tạm trú còn hiệu lực, hợp lệ dán trong hộ chiếu hoặc cấp rời.
      • Giấy tờ chứng minh tình trạng cá nhân (nếu có): Giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh con...

 Người nước ngoài cần chuẩn bị kỹ giấy tờ nếu muốn mua nhà ở Việt Nam - Ảnh sưu tầm) 

Chứng minh tài chính:

• • • • Sao kê tài khoản ngân hàng trong 3-6 tháng gần nhất (từ ngân hàng trong hoặc ngoài nước).
      • Hợp đồng lao động, xác nhận thu nhập.
      • Giấy tờ chứng minh nguồn tiền hợp pháp nếu số tiền lớn chuyển vào Việt Nam (hợp đồng chuyển nhượng tài sản khác, xác nhận bán cổ phần...).

Xác định nguồn vốn và ngân sách:

Rõ ràng về số tiền bạn có, số tiền cần vay (nếu có) và toàn bộ ngân sách dự kiến bao gồm cả thuế phí.

Bước 2: Tìm kiếm và lựa chọn bất động sản phù hợp

Kiểm tra "hạn ngạch" 30% và 250 căn

Trước khi quyết định, phải hỏi rõ chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch xem dự án/khu vực đó đã đạt giới hạn số lượng cho người nước ngoài chưa. Yêu cầu họ cung cấp văn bản xác nhận nếu có thể.

Lựa chọn kênh uy tín

• • • • Mua trực tiếp từ Chủ đầu tư các dự án lớn, có uy tín.
      • Sử dụng dịch vụ của các sàn bất động sản chuyên nghiệp có bộ phận tư vấn cho khách nước ngoài.
      • Làm việc với môi giới cá nhân có chứng chỉ và kinh nghiệm với khách hàng quốc tế.

Kiểm tra pháp lý dự án kỹ lưỡng:

• • • • Giấy chứng nhận đầu tư dự án.
      • Giấy phép xây dựng.
      • Quyết định phê duyệt 1/500, quy hoạch chi tiết.
      • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) mẫu mà chủ đầu tư sẽ cấp cho người mua. Đảm bảo mẫu này có ô dành cho "Người nước ngoài".

(Người nước ngoài cá nhân chỉ có thể mua chung cư hoặc nhà đất liền kề cho phép - Ảnh sưu tầm) 

Bước 3: Đàm phán, đặt cọc và ký hợp đồng đặt cọc

Khi đã tìm được bất động sản ưng ý, bạn chuyển sang giai đoạn thương thảo.

Đàm phán giá và điều khoản

Thương lượng về giá cả, phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản, làm nhiều đợt), thời điểm bàn giao nhà, các vật dụng đi kèm...

Ký hợp đồng đặt cọc

Đây là hợp đồng ràng buộc trước, thường yêu cầu bạn đặt một khoản tiền (khoảng 5-10% giá trị hợp đồng).

• • • • Hợp đồng phải ghi rõ thông tin hai bên, thông tin bất động sản, giá chào, số tiền đặt cọc.
      • Quan trọng: Phải có điều khoản về điều kiện hủy hợp đồng và hoàn trả tiền cọc, đặc biệt trong trường hợp bạn không đáp ứng được điều kiện pháp lý để mua (ví dụ: không xin được visa phù hợp, dự án hết hạn ngạch người nước ngoài...).

Bước 4: Ký hợp đồng chính thức và công chứng

Đây là bước quan trọng nhất, mang tính pháp lý cao độ.

Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Hai bên tập hợp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu của Văn phòng công chứng, thường bao gồm:

• • • • Hợp đồng mua bán soạn sẵn
      • CMND/CCCD/Hộ chiếu của các bên
      • Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bên bán
      • Các giấy tờ chứng minh tư cách...

Lên Văn phòng công chứng

Cả người mua và người bán (hoặc người được ủy quyền hợp pháp) phải có mặt trực tiếp tại Văn phòng công chứng để ký hợp đồng trước mặt công chứng viên.

  (Lên phòng công chứng là những bước cuối cùng trong hành trình người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam  - Ảnh sưu tầm) 

Công chứng viên kiểm tra và chứng nhận

Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp, năng lực pháp lý của các bên, quyền sở hữu tài sản và nội dung hợp đồng. Sau đó, hợp đồng được công chứng, đóng dấu và có giá trị pháp lý hoàn chỉnh.

Thanh toán

Thông thường, việc thanh toán chính (phần lớn giá trị) sẽ được thực hiện ngay sau khi nhận được bản hợp đồng đã công chứng. Bạn nên thực hiện chuyển khoản để có chứng từ rõ ràng.

Bước 5: Đăng ký biến động và nhận sổ hồng

Bước cuối cùng để chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp là nộp hồ sơ sang tên và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Chủ đầu tư (với nhà mua từ dự án) hoặc người mua (thường ủy quyền cho đơn vị dịch vụ) nộp hồ sơ lên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại địa phương nơi có bất động sản. Hồ sơ bao gồm:

• • • • Đơn đề nghị
      • Hợp đồng mua bán đã công chứng
      • Giấy chứng nhận cũ
      • CMND/ Hộ chiếu của bên mua và bên bán
      • Các giấy tờ liên quan khác.

Sau đó, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp các khoản lệ phí như Lệ phí trước bạ (0.5% giá trị hợp đồng), phí công chứng, phí đăng ký biến động...

Sau thời gian xử lý (thường từ 15-30 ngày làm việc), bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mới với tên của bạn. Kể từ đây, bạn chính thức là chủ sở hữu hợp pháp.

  (Đáp ứng 4 điều kiện và làm đầy đủ 5 bước trên, người nước ngoài sẽ nhận được sổ hồng - Ảnh sưu tầm) 

So sánh quyền lợi và hạn chế khi người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam

Việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài tồn tại trong một "khuôn khổ được vẽ sẵn". Hiểu rõ sự khác biệt giữa quyền lợi của bạn và công dân Việt Nam là điều cần thiết.

Giới hạn số lượng: "Rào cản" mà công dân Việt Nam không có

• • • • Người nước ngoài: Bị giới hạn bởi "hạn mức" cụ thể: 30% căn hộ/tòa chung cư và 250 căn nhà/khu vực phường-xã. Điều này buộc bạn phải kiểm tra kỹ trước khi mua.
      • Công dân Việt Nam: Không bị bất kỳ giới hạn số lượng nào về căn hộ hay nhà ở riêng lẻ. Họ có quyền sở hữu tự do.

Hạn chế về thời hạn sở hữu: 50 năm không phải là vĩnh viễn

• • • • Người nước ngoài: Được cấp Sổ hồng với thời hạn tối đa 50 năm, có thể gia hạn thêm một lần. Phải xin gia hạn trước khi hết hạn ít nhất 3 tháng. Nếu không, nhà có thể thuộc về Nhà nước.
      • Công dân Việt Nam: Được cấp Sổ hồng với thời hạn lâu dài, ổn định (trên thực tế là vĩnh viễn cho mục đích ở).

Quyền lợi của người nước ngoài sở hữu nhà ở

Công dân Việt Nam được hưởng đầy đủ và trọn vẹn các quyền nêu trên mà không bị ràng buộc bởi các giới hạn về đối tượng nhận chuyển nhượng/thừa kế như người nước ngoài. Dù có hạn chế, người nước ngoài vẫn được hưởng các quyền cơ bản của chủ sở hữu trong phạm vi cho phép:

• • • • Quyền sở hữu: Được đứng tên trên Sổ hồng.
      • Quyền sử dụng: Tự do sinh sống.
      • Quyền chuyển nhượng: Được bán lại cho người đủ điều kiện.
      • Quyền cho thuê: Được cho thuê để khai thác thu nhập.
      • Quyền tặng cho, thừa kế: Cho người thừa kế đủ điều kiện.

Trường hợp đặc biệt - Việt kiều kết hôn với công dân Việt Nam

Đây là nhóm được hưởng chế độ ưu việt và ổn định nhất, gần như ngang bằng công dân Việt Nam.

• • • • Định nghĩa: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) có hôn thú hợp pháp với công dân Việt Nam.
      • Quyền lợi mở rộng: Được sở hữu ổn định, lâu dài (không bị giới hạn 50 năm), được đứng tên chung trên Sổ hồng, hưởng hầu hết quyền lợi như công dân Việt Nam.
      • Điều kiện: Bắt buộc phải có giấy đăng ký kết hôn hợp pháp được công nhận tại Việt Nam.

  (Việt Kiều kết hôn với công dân Việt Nam sẽ được hưởng chế độ giống như người Việt thông thường - Ảnh sưu tầm) 

Những lưu ý quan trọng và rủi ro thường gặp

Nếu là người nước ngoài và muốn mua nhà tại Việt Nam, bạn cần nắm rõ các khoản thuế phí bắt buộc và lập ngân sách dự phòng. Quan trọng hơn, bạn phải nhận diện và tránh những rủi ro pháp lý lớn như mua nhà không đủ điều kiện hoặc dự án vi phạm. Lời khuyên an toàn nhất là luôn sử dụng dịch vụ tư vấn từ một chuyên gia pháp lý uy tín trước mọi quyết định.

Các loại thuế và phí phải nộp khi mua nhà

• • • • Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Người bán là cá nhân phải nộp 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong thực tế, hai bên có thể thỏa thuận người mua chịu khoản này.
      • Lệ phí trước bạ: Người mua phải nộp 0.5% trên giá trị hợp đồng hoặc giá do UBND cấp tỉnh quy định.
      • Phí công chứng: Theo biểu phí của Văn phòng công chứng, tính trên giá trị hợp đồng.
      • Phí đăng ký biến động: Một khoản phí nhỏ khi làm thủ tục sang tên.
      • Phí môi giới: Thường từ 1-2% giá trị giao dịch, nếu sử dụng dịch vụ.

Rủi ro pháp lý cần tránh tuyệt đối

• • • • Mua nhà không đủ điều kiện cấp Sổ hồng cho người nước ngoài: Ví dụ mua nhà trong dự án đã hết hạn ngạch 30%, hoặc mua nhà đất riêng lẻ không được phép.
      • Dự án vi phạm pháp luật: Dự án không đủ giấy tờ pháp lý, xây dựng trái phép, không được phép bán.
      • Tranh chấp hợp đồng: Hợp đồng không rõ ràng, thiếu điều khoản bảo vệ người mua, dẫn đến mất cọc hoặc tranh chấp khi giao dịch đang diễn ra.

Lời khuyên an toàn: Luôn sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp

Tốt nhất, người nước ngoài nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý sẽ giúp bạn:

• • • • Kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án và căn nhà.
      • Soạn thảo/ rà soát hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán để bảo vệ quyền lợi tối đa cho bạn.
      • Tư vấn về thuế, phí và các thủ tục hành chính.
      • Hỗ trợ trực tiếp trong quá trình công chứng và sang tên.

Hãy tìm đến các công ty luật, văn phòng luật sư hoặc công ty dịch vụ bất động sản cao cấp có kinh nghiệm và uy tín làm việc với khách hàng nước ngoài.

  (Người nước ngoài nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi mua nhà tại Việt Nam - Ảnh sưu tầm) 

Kết luận

Hành trình người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hoàn toàn khả thi nếu bạn có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Hãy nhớ lộ trình then chốt:

1. 1. 1. 1. Tự vấn bản thân xem có đủ 4 điều kiện (Visa hợp lệ, không thuộc diện cấm, mua đúng loại hình trong hạn mức, giao dịch công chứng) hay không.
         2. Tuân thủ nghiêm ngặt 5 bước từ Chuẩn bị, Tìm kiếm, Đặt cọc, Công chứng đến Sang tên.
         3. Hiểu rõ và chấp nhận những hạn chế về số lượng, thời hạn so với công dân Việt Nam.
         4. Không bao giờ bỏ qua việc tham vấn ý kiến từ các chuyên gia pháp lý uy tín.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang mở cửa và chào đón các nhà đầu tư nước ngoài có hiểu biết. Với những thông tin cập nhật đến năm 2026 trong bài viết này, bạn đã có trong tay bản đồ để bắt đầu hành trình an cư hoặc đầu tư khôn ngoan của mình.