Phí Quản Lý Chung Cư: Bao Gồm Những Gì? Quy Định Mới Nhất 2026

Phí quản lý chung cư là gì?

Phí quản lý chung cư (còn gọi là phí dịch vụ chung cư) là khoản phí bắt buộc mà cư dân hoặc chủ sở hữu căn hộ phải đóng định kỳ hàng tháng để duy trì hoạt động quản lý, vận hành và khai thác các khu vực sử dụng chung trong tòa nhà.

Khái niệm phí quản lý chung cư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD, phí quản lý chung cư là khoản phí do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc như điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung. Phí này còn chi trả cho các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc cây xanh và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Mục đích và vai trò của phí quản lý

Việc thu phí quản lý chung cư nhằm các mục tiêu thiết thực: Duy trì hoạt động ổn định của toàn bộ hệ thống chung cư, đảm bảo an ninh và phòng cháy chữa cháy, giữ gìn vệ sinh mỹ quan và chất lượng không gian sống.
Bên cạnh đó, phí này còn góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ và giá trị căn hộ theo thời gian. Mức phí quản lý cao hay thấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng quản lý vận hành cũng như trải nghiệm sinh hoạt hàng ngày của cư dân. 
Ngoài ra, phí quản lý còn được sử dụng để chi trả cho bộ máy quản lý vận hành bao gồm nhân sự ban quản lý tòa nhà, kỹ thuật, lễ tân và các chi phí văn phòng phẩm phục vụ công tác quản lý.

Phân biệt phí quản lý chung cư và phí bảo trì

Phí quản lý chung cư và phí bảo trì 2% là hai khoản phí hoàn toàn khác nhau, độc lập và được sử dụng cho các mục đích riêng biệt:
●    Phí quản lý chung cư: Được đóng định kỳ hàng tháng để phục vụ công tác vận hành, quản lý thường xuyên tòa nhà.
●   Phí bảo trì: Là khoản phí cố định được xác định bằng 2% giá trị căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT), nộp một lần khi nhận nhà để sử dụng cho việc sửa chữa lớn, thay thế các hạng mục chung khi xuống cấp. 
Chủ đầu tư và Ban quản trị có trách nhiệm lập hai tài khoản riêng cho từng khoản phí này và quản lý theo các cơ chế đặc thù khác nhau. Khi kinh phí bảo trì không đủ, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm, còn phí quản lý có thể được điều chỉnh theo thỏa thuận tại Hội nghị nhà chung cư.

 

Phí quản lý chung cư bao gồm những gì?

Phí quản lý chung cư là khoản phí được sử dụng để chi trả cho toàn bộ hoạt động vận hành và duy trì tòa nhà hàng ngày. Theo quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, phí này bao gồm các dịch vụ thiết yếu như an ninh bảo vệ, vệ sinh môi trường, vận hành hệ thống kỹ thuật, quản lý bộ máy ban quản lý và các dịch vụ gia tăng khác. Cụ thể, phí quản lý được phân bổ cho các hạng mục dịch vụ sau:

Dịch vụ an ninh, bảo vệ

Dịch vụ an ninh, bảo vệ là hạng mục quan trọng nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân và tài sản trong khu chung cư 24/7. Đội ngũ bảo vệ chuyên nghiệp có nhiệm vụ kiểm soát người và phương tiện ra vào, tuần tra giám sát, phòng cháy chữa cháy và xử lý các tình huống khẩn cấp như trộm cắp, gây rối. Nhân viên bảo vệ được trang bị các thiết bị hỗ trợ hiện đại như camera giám sát, bộ đàm và hệ thống báo động để đảm bảo hiệu quả công việc.

  Dịch vụ an ninh, bảo vệ được tính vào phí quản lý chung cư

Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác

Dịch vụ vệ sinh bao gồm công tác dọn dẹp khu vực chung như sảnh, hành lang, cầu thang, thang máy và khuôn viên chung cư. Nhân viên vệ sinh thực hiện thu gom rác thải hàng ngày tại các điểm tập kết, đảm bảo môi trường sống sạch sẽ, thoáng mát. Dịch vụ này còn bao gồm các hoạt động vệ sinh định kỳ như diệt côn trùng, khử mùi và chăm sóc cảnh quan cây xanh trong khuôn viên tòa nhà.

 Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác cũng nằm trong phí quản lý chung cư

Dịch vụ quản lý vận hành (bộ máy ban quản lý)

Đây là khoản chi trả cho bộ máy quản lý vận hành tòa nhà, bao gồm nhân sự ban quản lý, kỹ thuật viên, lễ tân và các nhân viên hành chính. Bộ phận này chịu trách nhiệm điều phối toàn bộ hoạt động của chung cư, tiếp nhận và xử lý các yêu cầu từ cư dân, quản lý hợp đồng dịch vụ, theo dõi thu chi và báo cáo tài chính định kỳ. Chi phí này cũng bao gồm các khoản văn phòng phẩm và trang thiết bị phục vụ công tác quản lý.

Dịch vụ bảo trì hệ thống chung (thang máy, máy bơm, điện chiếu sáng công cộng...)

Khoản phí này được sử dụng để duy trì hoạt động và bảo dưỡng thường xuyên các hệ thống kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung. Các hạng mục bao gồm: bảo trì thang máy, hệ thống máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống điện chiếu sáng công cộng, hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động. Công tác bảo trì định kỳ giúp phát hiện sớm các hư hỏng, ngăn ngừa sự cố và kéo dài tuổi thọ thiết bị.

 Phí quản lý chung cư cũng bao gồm dịch vụ bảo trì hệ thống chung của tòa nhà

Các dịch vụ gia tăng khác (nếu có)

Ngoài các dịch vụ cơ bản, tùy theo quy mô và tiêu chuẩn của từng chung cư, phí quản lý có thể bao gồm thêm các dịch vụ gia tăng như: Dịch vụ giữ xe, dịch vụ hồ bơi, phòng tập gym, khu vui chơi trẻ em, dịch vụ truyền hình cáp, internet, tổ chức sự kiện cộng đồng. Các dịch vụ này do Hội nghị nhà chung cư quyết định dựa trên nhu cầu thực tế của cư dân và được quy định rõ trong hợp đồng dịch vụ.

Khung giá phí quản lý chung cư mới nhất 2026 tại Hà Nội và TP.HCM

Theo quy định mới nhất tại Hà Nội (Quyết định 25/2026/QĐ-UBND), khung giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư có thang máy dao động từ 1.200 - 16.500 đồng/m²/tháng, trong khi chung cư không thang máy từ 700 - 5.000 đồng/m²/tháng. Tuy nhiên, mức phí thực tế tại các dự án có sự chênh lệch lớn tùy theo phân khúc, vị trí và tiện ích đi kèm. Tại TP.HCM, phí quản lý các chung cư cao cấp phổ biến từ 14.500 - 31.000 đồng/m²/tháng. Khung giá này chưa bao gồm các khoản như bảo hiểm cháy nổ, thù lao Ban quản trị và các dịch vụ cao cấp (hồ bơi, gym, internet...).

Mức phí trung bình hiện nay theo loại hình chung cư

Tại Hà Nội, chung cư bình dân có mức phí phổ biến từ 250.000 - 500.000 đồng/căn/tháng (tương đương 4.000 - 8.000 đồng/m²), như nhà ở xã hội NHS Trung Văn áp dụng mức gần 8.000 đồng/m²/tháng. Chung cư trung cấp dao động 8.000 - 16.000 đồng/m²/tháng. 
Trong khi đó, tại TP.HCM, các dự án cao cấp có mức phí cụ thể như Hà Đô Centrosa (Quận 10) 14.500 đồng/m², Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) 17.000 đồng/m², Vinhomes Golden River (Quận 1) 23.100 đồng/m², và The Marq (Quận 1) lên đến 31.000 đồng/m²/tháng.

So sánh giữa chung cư cao cấp và bình dân

Chung cư bình dân có mức phí dao động 4.000 - 8.000 đồng/m²/tháng, chỉ bao gồm các dịch vụ cơ bản như an ninh, vệ sinh và bảo trì tối thiểu. Trong khi đó, chung cư cao cấp có mức phí từ 14.500 - 31.000 đồng/m²/tháng, đi kèm nhiều tiện ích như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi, dịch vụ chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp và đội ngũ quản lý chất lượng cao. Mức chênh lệch có thể lên đến 4-5 lần giữa hai phân khúc, nhưng đi kèm với chất lượng dịch vụ và tiện ích vượt trội.

Yếu tố ảnh hưởng đến khung giá

Mức phí quản lý chung cư chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, ví dụ như:
●    Tiêu chuẩn dịch vụ và chất lượng quản lý vận hành của đơn vị cung cấp.
●    Hệ thống tiện ích đi kèm như hồ bơi, gym, khuôn viên cây xanh.
●    Vị trí địa lý và phân khúc dự án (cao cấp thường có phí cao hơn).
●    Quy mô tòa nhà và số lượng cư dân (càng đông càng chia sẻ chi phí).
●    Sự đồng thuận của Hội nghị nhà chung cư trong việc điều chỉnh mức phí hàng năm.

 Phí quản lý chung cư chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác

Bảng tính phí quản lý chung cư của một số dự án lớn ở Hà Nội và TP. HCM

Dưới đây là bảng tổng hợp so sánh phí quản lý chung cư của một số dự án lớn tại Hà Nội và TP.HCM, giúp bạn dễ dàng đối chiếu mặt bằng giá giữa hai thị trường

Bảng phí quản lý chung cư Hà Nội (tham khảo)

Dự án	Chủ đầu tư	Phí quản lý (VNĐ/m²/tháng)	Phân khúc
Vinhomes Times City	Vingroup	13.000 – 16.500	Cao cấp
Vinhomes Royal City	Vingroup	16.000 – 18.000	Cao cấp
Vinhomes Smart City	Vingroup	9.000 – 13.000	Trung – cao
Vinhomes Ocean Park	Vingroup	8.000 – 12.000	Trung – cao
Keangnam Landmark 72	Keangnam	18.000 – 22.000	Cao cấp
Ciputra Hà Nội	Ciputra	10.000 – 15.000	Cao cấp
Mandarin Garden	Hòa Phát	14.000 – 18.000	Cao cấp
D'Capitale Trần Duy Hưng	Tân Hoàng Minh	15.000 – 20.000	Cao cấp
The Manor Mỹ Đình	Bitexco	12.000 – 16.000	Cao cấp
Goldmark City	TNR Holdings	10.000 – 13.000	Trung – cao
Park Hill (Times City)	Vingroup	16.000 – 18.000	Cao cấp
Eco Green City	Capital House	8.000 – 12.000	Trung cấp
CT1 Trung Văn	Vinaconex	5.000 – 8.000	Trung cấp
Hateco Hoàng Mai	Hateco	6.000 – 9.000	Trung cấp
HH Linh Đàm	Mường Thanh	3.000 – 5.000	Bình dân

Bảng phí quản lý chung cư TP.HCM (tham khảo 2026)

Dự án	Chủ đầu tư	Phí quản lý (VNĐ/m²/tháng)	Phân khúc
Vinhomes Central Park	Vingroup	~19.000	Cao cấp
Vinhomes Golden River	Vingroup	18.000 – 22.000	Cao cấp
Vinhomes Grand Park	Vingroup	8.000 – 10.000	Trung – cao
Landmark 81	Vingroup	20.000 – 25.000	Siêu cao cấp
Sala Đại Quang Minh	Đại Quang Minh	18.000 – 25.000	Cao cấp
Empire City Thủ Thiêm	Keppel Land	22.000 – 30.000	Siêu cao cấp
The Metropole Thủ Thiêm	Sơn Kim Land	25.000 – 35.000	Siêu cao cấp
The River Thủ Thiêm	Refico	28.000 – 35.000	Siêu cao cấp
Sunrise City	Novaland	12.000 – 15.000	Trung – cao
The Sun Avenue	Novaland	12.000 – 16.000	Trung – cao
Masteri Thảo Điền	Masterise	16.000 – 20.000	Cao cấp
Masteri An Phú	Masterise	15.000 – 18.000	Cao cấp
Estella Heights	Keppel Land	20.000 – 25.000	Cao cấp
Lexington Residence	Novaland	12.000 – 15.000	Trung cấp
Chung cư Ehome	Nam Long	5.000 – 8.000	Bình dân

Cách tính phí quản lý chung cư theo quy định mới nhất

Theo khoản 2 Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD, phí quản lý chung cư được tính theo công thức: Phí quản lý = Giá dịch vụ/m²/tháng × Diện tích sử dụng (m²). Trong đó, diện tích sử dụng để tính phí là diện tích thông thủy (phần diện tích thực tế sử dụng bên trong căn hộ), không phải diện tích tim tường. Cơ sở pháp lý cho cách tính này được quy định tại Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Công thức tính phí quản lý chung cư cơ bản

Phí quản lý chung cư = Giá dịch vụ quản lý trên 1m² × Diện tích sử dụng (m²)
Giá dịch vụ/m² được xác định dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán (trước khi có Hội nghị nhà chung cư) hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định (sau khi đã thành lập Ban quản trị). Mức phí này không thay đổi trong 12 tháng kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Các phương pháp tính diện tích

Diện tích tim tường là gì?

Là diện tích được đo từ tim tường bao căn hộ, bao gồm cả phần tường chung và cột chịu lực bên trong căn hộ. Cách tính này thường được sử dụng trong hợp đồng mua bán trước đây nhưng không được áp dụng để tính phí quản lý theo quy định hiện hành.

Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy (hay diện tích lọt lòng) là diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ, được đo từ mép trong của tường bao, không bao gồm tường chung, tường phân chia các căn hộ, cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. 
Theo quy định tại Thông tư 05/2014/TT-BXD và Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí quản lý chung cư phải được tính theo diện tích thông thủy. Trường hợp hợp đồng mua bán ký trước ngày 08/4/2014 có thỏa thuận tính theo tim tường thì kể từ ngày 25/6/2014, mức đóng phí vẫn được phân bổ theo diện tích thông thủy.

 Hiện nay, phí quản lý chung cư đều được tính theo diện tích thông thủy

Cơ sở pháp lý tính phí quản lý chung cư

Căn cứ pháp lý cho việc tính phí quản lý chung cư được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2024 và khoản 2 Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD. Thông tư 05/2024/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/7/2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, hướng dẫn chi tiết về quản lý, sử dụng nhà chung cư, bao gồm cả nội dung về kinh phí quản lý vận hành. Ngoài ra, UBND các tỉnh, thành phố có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành trên địa bàn để làm cơ sở tham khảo.

Quy định pháp lý về phí quản lý chung cư 2026

Phí quản lý chung cư năm 2026 được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ, trong đó Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD là hai văn bản quan trọng nhất quy định chi tiết về quản lý vận hành. Cư dân có quyền yêu cầu minh bạch tài chính, tham gia quyết định mức phí tại Hội nghị nhà chung cư, và có nghĩa vụ đóng phí đầy đủ, đúng hạn. Khi phát sinh tranh chấp về phí quản lý, từ ngày 23/02/2026, UBND cấp xã/phường sở tại sẽ là cơ quan trực tiếp giải quyết theo Quyết định 25/2026/QĐ-UBND.

Văn bản pháp luật liên quan đến phí quản lý chung cư 2026

Hệ thống văn bản pháp lý điều chỉnh phí quản lý chung cư bao gồm: 
●    Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024) là văn bản nền tảng, trong đó Điều 151 quy định rõ các khoản phí không bao gồm bảo hiểm cháy nổ, thù lao Ban quản trị và các dịch vụ cao cấp. 
●    Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết về quản lý vận hành, bao gồm công thức tính phí và trách nhiệm các bên. 
●    Ngoài ra, các địa phương ban hành khung giá riêng, như tại Hà Nội có Quyết định 25/2026/QĐ-UBND sửa đổi khung giá dịch vụ và phân cấp giải quyết tranh chấp cho UBND cấp xã.

Quyền lợi và nghĩa vụ của cư dân

Theo Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD, cư dân có các quyền lợi quan trọng: được minh bạch thông tin tài chính về các khoản thu chi phí quản lý; tham gia quyết định mức phí thông qua Hội nghị nhà chung cư; và được tách biệt các khoản phí (bảo hiểm cháy nổ, thù lao Ban quản trị không còn nằm trong phí dịch vụ). 
Về nghĩa vụ, cư dân phải đóng phí đầy đủ và đúng hạn hàng tháng (kể cả khi chưa sử dụng căn hộ), tuân thủ nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và các thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đã ký kết.

Cách giải quyết tranh chấp phí quản lý chung cư

Theo quy định mới nhất tại Quyết định 25/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ 23/02/2026, UBND cấp xã/phường là cơ quan trực tiếp giải quyết các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư không thuộc tài sản công. 
Đối với chung cư thuộc tài sản công, UBND cấp xã chủ trì kiểm tra hoạt động tài chính và giải quyết tranh chấp phát sinh. Trình tự giải quyết là cư dân gửi đơn lên UBND phường/xã nơi có chung cư; nếu vượt thẩm quyền hoặc có vướng mắc, UBND cấp xã tổng hợp báo cáo Sở Xây dựng để trình UBND thành phố xem xét. Trước đó, các tranh chấp này do cấp quận/huyện và Sở Xây dựng đảm nhiệm.

 Hiện nay, tranh chấp phí quản lý chung cư do UBND cấp xã phường tiếp nhận

Lưu ý và mẹo tránh mất phí không hợp lý

Để tránh mất phí quản lý không hợp lý và đảm bảo quyền lợi của mình, cư dân cần chủ động tìm hiểu kỹ hợp đồng, tích cực tham gia các hoạt động của Ban quản trị và tham khảo bảng phí chuẩn trước khi ký kết. Việc nắm rõ các khoản phí và cơ chế quản lý sẽ giúp bạn phát hiện những bất hợp lý và có cơ sở để khiếu nại khi cần thiết.

Kiểm tra hợp đồng quản lý tòa nhà

Trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê căn hộ, bạn cần đọc kỹ các điều khoản liên quan đến phí quản lý chung cư được ghi rõ trong hợp đồng. Hãy kiểm tra xem mức phí được tính theo diện tích nào (thông thủy hay tim tường) và đã bao gồm những dịch vụ gì, đặc biệt lưu ý các khoản không nằm trong phí quản lý như bảo hiểm cháy nổ, thù lao Ban quản trị, phí giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt.

Tham gia họp ban quản trị

Hội nghị nhà chung cư là cơ quan quyết định cao nhất về mức phí quản lý sau khi tòa nhà đã đi vào hoạt động ổn định. Cư dân cần tích cực tham gia các cuộc họp này để có tiếng nói trong việc quyết định mức phí, giám sát hoạt động thu chi và yêu cầu Ban quản trị công khai minh bạch tài chính định kỳ.

Tham khảo bảng phí chuẩn trước khi ký hợp đồng

Trước khi quyết định mua hoặc thuê căn hộ, bạn nên tham khảo khung giá dịch vụ quản lý vận hành do UBND cấp tỉnh ban hành để làm cơ sở đối chiếu. Tại TP.HCM, khung giá mới nhất theo Quyết định 86/2024/QĐ-UBND là 1.800 - 7.000 đồng/m²/tháng đối với chung cư có thang máy. Mức phí thực tế có thể cao hơn nếu có thỏa thuận riêng, nhưng bạn cần cân nhắc xem chất lượng dịch vụ có tương xứng với mức phí hay không.

 
Cư dân nên tham gia các cuộc họp nhà chung cư để đảm bảo quyền và nghĩa vụ

Giải đáp các câu hỏi thường gặp về phí quản lý chung cư (FAQ)

Căn hộ bỏ không, chưa ở có phải đóng phí quản lý không?

Có, theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD, chủ sở hữu vẫn phải đóng phí quản lý đầy đủ dù đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa sử dụng, vì các dịch vụ chung vẫn được vận hành để duy trì tòa nhà.

Khi cho thuê căn hộ, ai là người đóng phí quản lý?

Việc này do thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà, nhưng về mặt pháp lý, chủ sở hữu vẫn là người chịu trách nhiệm cuối cùng nếu người thuê không đóng.

Phí quản lý chung cư có được tăng không? Khi nào được tăng?

Có, mức phí có thể được điều chỉnh tăng khi có sự thống nhất của Hội nghị nhà chung cư hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành mà Ban quản trị đã ký với đơn vị quản lý.

Nếu không đóng phí quản lý sẽ bị xử lý thế nào?

Căn cứ điểm đ Điều 41 Thông tư 05/2024/TT-BXD, trường hợp không đóng phí sẽ bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành hoặc theo nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Làm thế nào để khiếu nại khi phí quản lý tăng bất thường?

Theo Quyết định 25/2026/QĐ-UBND (hiệu lực từ 23/02/2026), cư dân gửi đơn khiếu nại lên UBND cấp xã/phường nơi có chung cư để được giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành.

Kết
Phí quản lý chung cư là khoản chi phí bắt buộc nhưng mang lại lợi ích trực tiếp cho chất lượng sống của cư dân. Điều quan trọng là bạn cần nắm rõ công thức tính theo diện tích thông thủy, các khoản mục dịch vụ được bao gồm, và quyền tham gia quyết định mức phí thông qua Hội nghị nhà chung cư. Khuyến nghị cư dân nên chủ động tìm hiểu hợp đồng, tích cực tham gia giám sát tài chính của Ban quản trị, và kịp thời khiếu nại lên UBND cấp xã/phường khi phát hiện các khoản thu bất hợp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.