Phí Bảo Trì Chung Cư Là Bao Nhiêu? Cách Tính, Thời Điểm Đóng Và Luật Mới Nhất 2026

Phí bảo trì chung cư là gì?

Khi mua căn hộ chung cư, một trong những chi phí đầu tiên mà người mua cần quan tâm chính là phí bảo trì chung cư. Đây là khoản tiền mà chủ sở hữu căn hộ phải nộp để duy trì, sửa chữa và bảo dưỡng các phần chung của tòa nhà như: thang máy, hệ thống điện, hệ thống PCCC, sân vườn và các tiện ích khác.

Khái niệm phí bảo trì chung cư

Phí bảo trì chung cư (còn gọi là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung) là khoản tiền mà các chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng góp. Khoản phí này được sử dụng cho công tác bảo trì, sửa chữa các hạng mục thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà, nhằm duy trì chất lượng công trình và đảm bảo an toàn, tuổi thọ cho chung cư trong suốt quá trình sử dụng. 
Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, đối với căn hộ hoặc phần diện tích khác mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng khoản kinh phí này. Hoạt động bảo trì bao gồm kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng, cũng như duy trì hệ thống an toàn phòng cháy chữa cháy và các thiết bị sử dụng chung khác.
Phần sở hữu chung được xác định rất rõ ràng, bao gồm:
●    Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng (căn hộ).
●    Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, tường chịu lực), tường bao, sàn, mái, hành lang, cầu thang bộ, thang máy.
●    Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật dùng chung như hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa,...
●    Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư như sân chung, vườn hoa, công viên (không thuộc diện bàn giao cho Nhà nước).

 Ai phải đóng và ai quản lý phí bảo trì chung cư?

Đối tượng phải đóng phí bảo trì chung cư

Căn cứ Điều 152 Luật Nhà ở 2023, đối tượng phải đóng phí bảo trì chung cư được xác định như sau:
●    Người mua căn hộ: Người mua hoặc thuê mua căn hộ từ chủ đầu tư có trách nhiệm đóng khoản phí bảo trì tương ứng với căn hộ của mình. Khoản phí này thường được nộp một lần tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.
●    Chủ đầu tư: Chủ đầu tư phải đóng phí bảo trì cho các phần diện tích mà họ giữ lại, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Mức đóng này được tính bằng 2% giá trị của căn hộ có giá bán cao nhất trong tòa nhà nhân với tổng diện tích mà chủ đầu tư giữ lại.
●    Các chủ sở hữu khác: Trong trường hợp quỹ bảo trì đã hết hoặc không đủ để thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung theo kế hoạch, các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí, tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng người.

   Các đối tượng phải đóng phí bảo trì chung cư bao gồm người mua, chủ đầu tư hoặc các chủ sở hữu khác.

Chủ thể quản lý phí bảo trì chung cư

Việc quản lý phí bảo trì được phân chia theo hai giai đoạn:
●    Giai đoạn trước khi có Ban quản trị: Sau khi thu tiền bảo trì từ người mua nhà, chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý khoản kinh phí này. Chủ đầu tư tuyệt đối không được sử dụng tiền bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác trước khi bàn giao.
●    Giai đoạn sau khi có Ban quản trị: Sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có quyết định công nhận của cơ quan có thẩm quyền, Ban quản trị sẽ mở tài khoản riêng và đề nghị chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được đề nghị, hai bên phải thống nhất quyết toán số liệu. Sau đó, ngân hàng có trách nhiệm chuyển toàn bộ số tiền gốc và lãi phát sinh sang tài khoản do Ban quản trị quản lý. Kinh phí bảo trì do Ban quản trị quản lý theo hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng ban và một thành viên khác) để đảm bảo tính minh bạch.

Trường hợp chủ đầu tư chậm trễ hoặc không bàn giao, Ban quản trị có quyền đề nghị UBND cấp tỉnh can thiệp. Nếu quá 15 ngày sau văn bản yêu cầu mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định cưỡng chế thu hồi và xử phạt vi phạm hành chính từ 100 đến 150 triệu đồng.

 Phí bảo trì chung cư do ban quản trị chung cư quản lý

Phân biệt phí bảo trì chung cư và phí quản lý chung cư

Đây là hai khoản phí hoàn toàn khác nhau nhưng rất dễ nhầm lẫn. Hiểu rõ sự khác biệt giúp cư dân thực hiện đúng nghĩa vụ và giám sát hiệu quả. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết hai loại phí này:

Tiêu chí	Phí Bảo trì Chung cư	Phí Quản lý (Dịch vụ) Chung cư
Bản chất	Khoản tiền "đóng góp" để sửa chữa lớn, bảo trì định kỳ.	Khoản tiền "dịch vụ" chi trả cho vận hành hàng ngày.
Mục đích sử dụng	Dùng để bảo trì, sửa chữa, thay thế các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung: kết cấu chịu lực, thang máy, máy phát điện, hệ thống PCCC, bể phốt, sơn sửa lại hành lang...	Chi trả cho các hoạt động vận hành thường xuyên: lương nhân viên bảo vệ, lễ tân, vệ sinh; tiền điện nước khu vực chung; chăm sóc cây xanh; diệt côn trùng; phí quản lý của Ban quản trị...
Mức đóng	Cố định 2% giá trị căn hộ (giá bán chưa gồm VAT) và chỉ đóng một lần khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư.	Linh hoạt, thường được tính theo m² căn hộ và đóng định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý. Mức phí có thể thay đổi theo thời gian dựa trên thỏa thuận của cư dân và đơn vị vận hành.
Chủ thể quản lý	Do Ban quản trị quản lý (sau khi được bàn giao từ chủ đầu tư) thông qua cơ chế đồng chủ tài khoản.	Do đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp (do Ban quản trị hoặc chủ đầu tư ký hợp đồng) quản lý và sử dụng để vận hành tòa nhà.
Đặc điểm tài chính	Là một "quỹ" dài hạn, có thể được gửi ngân hàng để sinh lãi, bổ sung vào quỹ. Chỉ được sử dụng khi có kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.	Là nguồn thu chi thường xuyên, được sử dụng ngay trong kỳ để trả các chi phí dịch vụ và vận hành.

Mức phí bảo trì chung cư hiện nay

Mức phí bảo trì được tính theo tỷ lệ % trên giá trị căn hộ tại thời điểm bàn giao, thường là 2% đối với nhà chung cư mới. Tuy nhiên, mức phí thực tế có thể dao động tùy thuộc vào diện tích, loại hình chung cư và các tiện ích đi kèm.

Các yếu tố ảnh hưởng đến mức phí bảo trì chung cư

Diện tích căn hộ

Đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định số tiền phải nộp. Căn hộ càng lớn phí đóng càng cao. Một căn hộ rộng 100m² sẽ có giá bán cao hơn căn hộ 70m² cùng phân khu, kéo theo số tiền phí bảo trì tuyệt đối (2% của giá bán) cũng lớn hơn. Điều này đảm bảo sự công bằng dựa trên giá trị tài sản mà mỗi chủ sở hữu nắm giữ.

Phân khúc và hạng mục chung cư

Các dự án chung cư cao cấp, hạng sang thường có đơn giá bán trên mỗi mét vuông rất cao. Điều này đồng nghĩa với việc 2% phí bảo trì của những căn hộ này là một con số lớn hơn nhiều so với các dự án trung cấp hay bình dân. Sự chênh lệch này phản ánh giá trị tài sản và chi phí xây dựng ban đầu cao hơn của các dự án cao cấp.

Các tiện ích đi kèm

Các tiện ích như hồ bơi, phòng tập gym, khu vui chơi trẻ em, vườn cảnh quan, hay hệ thống kỹ thuật phức tạp (thang máy cao cấp, điều hòa trung tâm, hệ thống PCCC hiện đại) đều thuộc phần sở hữu chung và cần được bảo trì thường xuyên. Mặc dù tất cả cư dân cùng chia sẻ chi phí bảo trì các tiện ích này từ quỹ chung, nhưng một dự án càng nhiều tiện ích đắt tiền thì quỹ bảo trì (được thu từ chính cư dân) càng phải lớn mạnh để đáp ứng nhu cầu sửa chữa, bảo dưỡng trong tương lai. Do đó, khi mua căn hộ ở dự án giàu tiện ích, người mua lần đầu cần ý thức rằng khoản phí bảo trì 2% họ bỏ ra ban đầu là để đảm bảo cho những tiện ích đó được vận hành trơn tru và bền bỉ về lâu dài.

 Chung cư cao cấp sẽ có phí bảo trì cao hơn

Cách tính phí bảo trì chung cư mới nhất (Cập nhật Luật 2026)

Sau khi đã hiểu rõ phí bảo trì là gì và ai phải đóng, phần quan trọng nhất với người mua chung cư lần đầu chính là phải đóng bao nhiêu tiền phí bảo trì, khi nào phải đóng và cách tính khoản phí này. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết, cập nhật theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực và được áp dụng trong năm 2026).

  Theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, cách tính phí bảo trì chung cư vô cùng đơn giản, được áp dụng thống nhất trên toàn quốc:

Phí bảo trì = 2% x Giá trị căn hộ (giá bán chưa bao gồm thuế VAT)

Trong đó:
●    2% là mức phí cố định được pháp luật quy định.
●    Giá trị căn hộ là tổng số tiền mà bạn (người mua) phải thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán, không bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và các khoản phí khác

Ví dụ minh họa:

Anh A mua một căn hộ chung cư có giá bán (chưa gồm VAT) là 3 tỷ đồng. Khi làm thủ tục nhận bàn giao căn hộ, anh A sẽ phải nộp khoản phí bảo trì một lần duy nhất là:

3.000.000.000 VNĐ x 2% = 60.000.000 VNĐ (Sáu mươi triệu đồng)

Khi nào phải đóng phí bảo trì? Phí bảo trì chung cư bao lâu đóng 1 lần?

Phí bảo trì chung cư chỉ đóng một lần duy nhất khi người mua nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, và chỉ phải đóng thêm trong trường hợp quỹ bảo trì đã hết hoặc không đủ để thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung theo quy định.

Lần đầu tiên: Thời điểm nhận bàn giao căn hộ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua căn hộ chung cư có nghĩa vụ đóng phí bảo trì tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư . Đây là mốc thời gian quan trọng mà người mua nhà lần đầu cần đặc biệt ghi nhớ.
Cụ thể, khi bạn ký biên bản bàn giao nhà và nhận chìa khóa căn hộ, bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này. Khoản phí bảo trì 2% thường được quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán căn hộ mà bạn đã ký với chủ đầu tư ngay từ đầu . Do đó, trước khi đi nhận nhà, bạn nên xem lại hợp đồng để chuẩn bị sẵn sàng khoản tài chính này.
Việc đóng phí bảo trì ngay từ thời điểm bàn giao là cơ sở để hình thành Quỹ bảo trì của tòa nhà, phục vụ cho việc sửa chữa, bảo dưỡng các hạng mục chung về sau.

 Hoạt động bảo trì chung cư

Phí bảo trì chung cư bao lâu đóng 1 lần? Khi nào cần đóng thêm?

Một câu hỏi phổ biến khác là: "Liệu tôi có phải đóng phí bảo trì lần thứ hai, thứ ba trong quá trình sinh sống hay không?".
Câu trả lời là có thể có, nhưng trên thực tế rất hiếm khi xảy ra. Cụ thể, theo quy định, các chủ sở hữu có thể phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì trong trường hợp Quỹ bảo trì đã hết hoặc không đủ để thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua .
Tuy nhiên, có hai lý do khiến việc đóng thêm này trở nên hiếm hoi:
1.    Số tiền ban đầu rất lớn: Quỹ bảo trì được hình thành từ 2% giá trị của toàn bộ căn hộ trong tòa nhà. Với một chung cư vài trăm căn, tổng số tiền có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Đây là một nguồn tài chính rất lớn, đủ để chi trả cho các đợt bảo trì lớn trong nhiều năm.
2.    Tiền được gửi ngân hàng và sinh lãi: Theo quy định, Quỹ bảo trì phải được gửi vào tài khoản ngân hàng (do Ban quản trị quản lý theo hình thức đồng chủ tài khoản) . Số tiền gốc khổng lồ này sẽ sinh lãi hàng năm. Lãi suất từ ngân hàng được bổ sung trở lại vào quỹ, tạo ra nguồn thu thụ động đáng kể, giúp quỹ duy trì và tăng trưởng theo thời gian.

Lời khuyên từ chuyên gia cho người mua chung cư lần đầu

●    Rủi ro khi mua lại căn hộ: Nếu bạn mua lại căn hộ từ người khác (mua bán chuyển nhượng), hãy vô cùng lưu ý. Bạn cần kiểm tra kỹ xem chủ cũ đã đóng khoản phí bảo trì 2% này cho chủ đầu tư hay chưa (thông qua biên lai, chứng từ). Nếu không, bạn có thể sẽ phải đóng khoản tiền này lần thứ hai hoặc gặp tranh chấp về sau. Hãy yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính này.
●    Không đóng là vi phạm pháp luật: Hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư theo khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023.
●    Giữ tất cả biên lai và giấy tờ để làm bằng chứng khi cần: Đây là bằng chứng pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp xảy ra tranh chấp về sau, đặc biệt khi mua bán chuyển nhượng căn hộ.

 Phí bảo trì chung cư giúp chung cư hoạt động an toàn và ổn định trong nhiều năm

Những điểm mới về phí bảo trì trong Luật Nhà ở 2023 (Áp dụng cho năm 2026)

Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung và quy định về phí bảo trì nói riêng. Dưới đây là những điểm mới nổi bật mà người mua chung cư lần đầu cần nắm rõ.

Nguồn thu bổ sung cho Quỹ bảo trì từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của Luật Nhà ở 2023 là quy định về nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung.
Theo khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở 2023, trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung (ví dụ: cho thuê mặt bằng kinh doanh, cho thuê khu vực để xe, khai thác quảng cáo tại khu vực chung...) thì toàn bộ nguồn thu này phải được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị quản lý.
Điều này mang lại lợi ích kép cho cư dân:
●    Về lâu dài: Tạo ra nguồn thu bổ sung bền vững cho Quỹ bảo trì, giúp quỹ tăng trưởng theo thời gian nhờ cả tiền thu từ dịch vụ và lãi tiền gửi ngân hàng.
●    Về khả năng bảo trì: Dự án có thêm kinh phí để duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, nâng cao chất lượng và kéo dài tuổi thọ công trình.
Quy định này cũng nhấn mạnh: nguồn thu từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư, không được dùng vào bất kỳ mục đích nào khác.

Người mua cần lưu giữ cẩn thận hóa đơn thanh toán phí bảo trì chung cư

Quy định chặt chẽ hơn về tài khoản thu phí bảo trì

Luật Nhà ở 2023 siết chặt quản lý tài khoản thu phí bảo trì ngay từ đầu. Cụ thể:
●    Chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua nhà và chính chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì trước khi ký hợp đồng mua bán.
●    Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về thông tin tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
●    Nghiêm cấm chủ đầu tư yêu cầu ngân hàng trích kinh phí bảo trì để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị.

Quy định rõ các hạng mục được sử dụng phí bảo trì

Thông tư 05/2024/TT-BXD (hướng dẫn Luật Nhà ở 2023) đã cụ thể hóa các hạng mục được phép sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tại Điều 34. Đáng chú ý, ngoài các hạng mục truyền thống, Thông tư còn bổ sung chi tiết một số nội dung như:
●    Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ.
●    Cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
Việc quy định chi tiết này giúp cư dân và Ban quản trị dễ dàng xác định phạm vi sử dụng quỹ, tránh tình trạng sử dụng sai mục đích.

  Hoạt động bảo trì chung cư

Không được dùng phí bảo trì cho quản lý vận hành

Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn không có quy định được sử dụng kinh phí bảo trì (bao gồm cả nguồn thu từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung) vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư.
Khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 khẳng định: kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Việc chi trả các chi phí quản lý vận hành (lương nhân viên, điện nước khu vực chung, bảo vệ, vệ sinh...) được thực hiện từ kinh phí quản lý vận hành do cư dân đóng hàng tháng, hoàn toàn tách biệt với quỹ bảo trì.

Quy định xử lý kinh phí bảo trì khi phá dỡ chung cư

Luật mới cũng dự liệu trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định. Khi đó, kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết sẽ được:
●    Sử dụng để hỗ trợ tái định cư.
●    Hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
Đây là quy định mang tính dài hạn, bảo vệ quyền lợi của cư dân ngay cả khi công trình kết thúc vòng đời sử dụng.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Phí bảo trì có được giảm không?

Không, mức phí bảo trì 2% giá trị căn hộ là quy định bắt buộc của pháp luật và không có trường hợp được giảm.

Không đóng phí bảo trì có sao không?

Có, không đóng phí bảo trì là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý theo quy định của hợp đồng mua bán hoặc nội quy quản lý chung cư.

Thay đổi phí bảo trì theo năm như thế nào?

Mức phí bảo trì ban đầu không thay đổi theo năm vì chỉ đóng một lần duy nhất, nhưng quỹ bảo trì có thể tăng lên nhờ lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Làm gì khi ban quản lý không minh bạch về phí bảo trì?

Bạn cần yêu cầu công khai tài chính, phản ánh tại Hội nghị nhà chung cư, và khiếu nại lên UBND xã/phường hoặc Sở Xây dựng nếu phát hiện sai phạm.

Có thể nộp phí bảo trì theo hình thức online không?

Có, bạn có thể nộp online qua chuyển khoản ngân hàng cho chủ đầu tư (lần đầu) hoặc Ban quản trị (các lần sau), nhưng cần lưu lại biên lai, chứng từ để đối chiếu.

Kết

Phí bảo trì chung cư là khoản kinh phí bắt buộc 2% giá trị căn hộ, đóng một lần khi nhận bàn giao nhà, dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Người mua nhà lần đầu cần nắm rõ quy định này để chủ động chuẩn bị tài chính, đồng thời lưu giữ đầy đủ biên lai, chứng từ làm bằng chứng pháp lý. Với những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 về quản lý minh bạch và nguồn thu bổ sung từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung, cư dân càng cần quan tâm, giám sát hoạt động của Ban quản trị để bảo vệ quyền lợi lâu dài cho chính mình và cộng đồng.