Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất: Sang Sổ, Hồ Sơ Chuẩn Và Thuế 2026

Điều kiện để nhà đất được phép chuyển nhượng

Không phải nhà đất nào cũng được mua bán hợp pháp. Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ 05 điều kiện bắt buộc là có sổ đỏ hoặc sổ hồng, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện quy hoạch thu hồi và còn trong thời hạn sử dụng.

Phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng)

Đây là điều kiện tiên quyết quan trọng nhất. Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

 Trường hợp đang chờ cấp sổ có được mua bán không?

Câu trả lời là không được chuyển nhượng. Đất chưa có sổ đỏ không đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp theo quy định. Mọi giao dịch mua bán, sang tên loại đất này đều không được pháp luật công nhận và có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch vi phạm điều cấm của luật). Tuy nhiên, người dân vẫn có thể đặt cọc để mua đất chưa có sổ, với điều kiện:

• Hợp đồng đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện về năng lực hành vi, tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm.
• Nên ghi rõ trong hợp đồng: Việc mua bán chính thức chỉ được thực hiện sau khi bên bán được cấp Giấy chứng nhận
• Rủi ro vẫn tồn tại: Nếu không được cấp sổ, hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu, người mua có nguy cơ "tiền mất, đất không có".

   Chỉ nên giao dịch khi đất có sổ đỏ, sổ hồng

Quy định về nhà đất không có sổ nhưng đủ điều kiện cấp sổ

Theo điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp sổ thì vẫn được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đây là điểm mới mở rộng, giúp tháo gỡ vướng mắc cho người dân sử dụng đất ổn định, hợp pháp nhưng đang chờ thủ tục cấp sổ. Tuy nhiên, trên thực tế, việc này vẫn tiềm ẩn rủi ro và cần được kiểm tra kỹ lưỡng.

Đất không có tranh chấp

Điều kiện thứ hai để đất được phép mua bán: Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật. Có 04 cách để bạn kiểm tra đất có tranh chấp hay không:

Cách	Phương thức	Độ chính xác
1	Liên hệ UBND xã/phường hoặc địa chính nơi có đất	Trung bình
2	Hỏi người dân xung quanh hoặc người sử dụng đất liền kề	Thấp
3	Liên hệ cơ quan thi hành án dân sự để kiểm tra việc kê biên	Trung bình
4	Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai	Chính xác nhất

Thủ tục xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm các bước sau:

• Bước 1: Chuẩn bị Phiếu yêu cầu (Mẫu số 13/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
• Bước 2: Nộp phiếu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa.
• Bước 3: Cơ quan tiếp nhận, xử lý yêu cầu và thông báo phí (nếu có).
• Bước 4: Nhận kết quả.

Thời gian để Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết chậm nhất 03 ngày làm việc. Phí kiểm tra tùy địa phương, ví dụ Hà Nội là 150.000 đồng/hồ sơ/lần đối với hộ gia đình, cá nhân còn TP. Hồ Chí Minh theo Quyết định 52/2016/QĐ-UBND.

Ngoài ra, người dân có thể tra cứu trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, hoặc qua tin nhắn SMS.

Không bị kê biên để thi hành án

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Hệ thống đăng ký trực tuyến của Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) là nơi tra cứu thông tin về tài sản bị kê biên để thi hành án. Bạn có thể tra cứu theo tên bên bảo đảm (người phải thi hành án) hoặc số đơn đăng ký.

Còn thời hạn sử dụng đất

Điều kiện bắt buộc để quá trình mua bán đất được diễn ra bình thường là đất phải còn trong thời hạn sử dụng.

Đối với đất ở sử dụng ổn định lâu dài

Đất ở của hộ gia đình, cá nhân là loại đất sử dụng ổn định lâu dài, không xác định thời hạn cụ thể. Do đó, đất ở không bị ràng buộc bởi điều kiện "còn thời hạn" theo cách hiểu thông thường.

Đối với đất có thời hạn: Còn bao nhiêu năm mới được chuyển nhượng?

Quy định chung: Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đất còn trong thời hạn sử dụng. Nếu đất đã hết thời hạn, phải làm thủ tục gia hạn trước khi chuyển nhượng. Nếu mua các loại đất sau, bạn cần chú ý đến thời hạn của chúng:

Loại đất	Thời hạn	Lưu ý
Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất	50 năm	Khi hết thời hạn, được tiếp tục sử dụng mà không cần gia hạn. Nhưng để chuyển nhượng, phải có xác nhận lại thời hạn
Đất nông nghiệp cho thuê	Không quá 50 năm	Phải còn thời hạn mới được chuyển nhượng
Đất thương mại, dịch vụ	Không quá 50 năm	Có thể gia hạn nếu có nhu cầu
Đất dự án đầu tư	50 năm, có thể lên 70 năm	Phụ thuộc vào quy mô và địa bàn dự án

  Cần kiểm tra thời hạn sử dụng đất trước khi mua các loại đất dịch vụ, đất nông nghiệp

Đất không thuộc diện quy hoạch thu hồi

Đây không phải là điều kiện được quy định trực tiếp tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, nhưng là yếu tố quan trọng cần kiểm tra trước khi mua bán để tránh rủi ro. Đất nằm trong khu vực quy hoạch thu hồi (dù có sổ đỏ) vẫn có thể bị thu hồi theo quy hoạch, gây thiệt hại lớn cho người mua.

Bạn có thể tra cứu thông tin quy hoạch bằng cách truy cập Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất hoặc các website quy hoạch chuyên dụng; sử dụng các app quy hoạch của Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nộp Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK tại bộ phận một cửa.

Hồ sơ chuẩn cần chuẩn bị

Để thủ tục mua bán nhà đất diễn ra suôn sẻ, việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác hồ sơ ngay từ đầu là vô cùng quan trọng. Dưới đây là danh sách chi tiết các loại giấy tờ mà bên bán và bên mua cần chuẩn bị theo quy định mới nhất năm 2026.

Hồ sơ phía bên bán (Bên chuyển nhượng)

Bên bán cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng và thủ tục sang tên:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng): Đây là giấy tờ quan trọng nhất, bắt buộc phải có bản chính để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà đất.
2. Giấy tờ tùy thân của người bán: Thẻ Căn cước công dân (thẻ gắn chip hoặc thẻ CCCD cũ) còn thời hạn sử dụng hoặc hộ chiếu còn giá trị. Nếu sổ đỏ đứng tên cả vợ và chồng (tài sản chung), cả hai người đều phải xuất trình giấy tờ tùy thân.
3. Giấy tờ chứng minh nơi cư trú: Sổ hộ khẩu thường trú hoặc giấy xác nhận cư trú do cơ quan công an cấp.
4. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: Nếu đã kết hôn cần có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản sao có công chứng). Nếu tài sản là tài sản chung, bắt buộc phải có sự tham gia của cả vợ và chồng trong hợp đồng chuyển nhượng. Nếu chưa kết hôn cần giấy xác nhận tình trạng độc thân do UBND cấp xã/phường nơi cư trú cấp.  Nếu đã ly hôn cần có quyết định ly hôn của Tòa án kèm theo văn bản phân chia tài sản (nếu có) để xác định tài sản riêng.
5. Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác): Trường hợp người bán không trực tiếp thực hiện giao dịch mà ủy quyền cho người khác, cần có văn bản ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.
6. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có): Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nên chuẩn bị thêm các giấy tờ sau để chứng minh tính hợp pháp: Giấy phép xây dựng (nếu có), bản vẽ hoàn công, hồ sơ thiết kế nhà, hóa đơn, biên lai nộp thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
7. Giấy tờ liên quan đến tình trạng thế chấp (nếu có): Nếu nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, cần có văn bản giải chấp (xóa thế chấp) từ ngân hàng hoặc văn bản đồng ý cho phép chuyển nhượng của ngân hàng.

Lưu ý:

• Tất cả các bản sao giấy tờ không bắt buộc phải chứng thực khi nộp tại tổ chức công chứng; có thể nộp bản chụp kèm bản chính để đối chiếu.
• Nếu sổ đỏ đứng tên "hộ gia đình", cần có văn bản xác nhận các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp sổ để thực hiện thủ tục sang tên.
• Nếu bên bán là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản, có thể không bắt buộc công chứng hợp đồng (trừ khi các bên có nhu cầu).

Hồ sơ phía bên mua (Bên nhận chuyển nhượng)

Bên mua cũng cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ tương tự để phục vụ việc công chứng và đăng ký sang tên:

STT	Giấy tờ cần chuẩn bị	Ghi chú
1	Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân (thẻ gắn chip hoặc thẻ CCCD cũ) hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng	Của cả vợ và chồng nếu mua chung.
2	Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận nơi cư trú	Của cả vợ và chồng
3	Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (nếu chưa kết hôn)
4	Phiếu yêu cầu công chứng	Thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng
5	Hợp đồng ủy quyền mua (nếu mua thay người khác)	Bản có công chứng

  Nên hỏi nhân viên công chứng về hồ sơ mua bán đất đai

Giấy tờ liên quan đến đặt cọc (nếu có)

Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải đặt cọc, nhưng đây là thông lệ phổ biến trong giao dịch nhà đất. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng nên lập thành văn bản để đảm bảo quyền lợi. Hợp đồng đặt cọc nên bao gồm:

• Thông tin đầy đủ của bên mua và bên bán.
• Thông tin chi tiết về nhà đất chuyển nhượng (theo Sổ đỏ).
• Số tiền đặt cọc (thường từ 5-10% giá trị hợp đồng).
• Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán chính thức.
• Thỏa thuận về việc xử lý nếu một bên vi phạm.

Trường hợp cần bổ sung giấy tờ đặc biệt

Trường hợp	Giấy tờ cần bổ sung
Chuyển nhượng một phần thửa đất	Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất đai hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường và Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà
Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước	Văn bản đồng ý bán của cơ quan có thẩm quyền
Bán nhà là tài sản thừa kế chưa phân chia	Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng
Bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng	Văn bản xóa thế chấp hoặc văn bản đồng ý bán của ngân hàng

Mẹo nhỏ: Để tiết kiệm thời gian, bạn nên liên hệ trước với văn phòng công chứng nơi dự định thực hiện thủ tục để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, vì mỗi tổ chức có thể yêu cầu một số giấy tờ bổ sung khác nhau tùy theo quy trình nội bộ.

Quy trình sang sổ 4 bước chi tiết

Quy trình thực hiện thủ tục mua bán nhà đất đầy đủ gồm 4 bước, từ khi thỏa thuận đặt cọc đến khi nhận được Giấy chứng nhận mới. Theo Luật Đất đai 2024, việc sang tên phải được hoàn tất trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng.

Bước 1: Đặt cọc và thỏa thuận giao dịch

Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải đặt cọc, đây là bước quan trọng để các bên "làm tin" và ràng buộc trách nhiệm trong giao dịch. Những điều cần lưu ý khi đặt cọc là:

• Mức cọc: Thông thường từ 5-10% giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Các bên tự thỏa thuận mức cọc phù hợp.
• Nội dung hợp đồng đặt cọc cần có:
  • Thông tin đầy đủ của bên mua và bên bán (họ tên, CCCD, địa chỉ).
  • Thông tin chi tiết về nhà đất chuyển nhượng theo Sổ đỏ (thửa đất, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ).
  • Số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán.
  • Thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
  • Thỏa thuận xử lý nếu một bên vi phạm (thường là phạt cọc 100% số tiền đã đặt).
  • Cam kết của bên bán về tình trạng pháp lý: không tranh chấp, không quy hoạch, không thế chấp.

Lưu ý: Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng nhưng nên lập thành văn bản để đảm bảo quyền lợi và nên có người làm chứng hoặc công chứng để tăng giá trị pháp lý.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Đây là bước bắt buộc theo quy định pháp luật. Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Lựa chọn nơi công chứng

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức đó đặt trụ sở. Do đó, các bên nên chọn văn phòng công chứng tại địa phương nơi có nhà đất để thuận tiện. Hồ sơ cần chuẩn bị như chúng tôi đã hướng dẫn ở phần trên hoặc bạn có thể nhờ văn phòng công chứng tư vấn cụ thể.

Trình tự công chứng

• Bước 1: Các bên nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng đã chọn.
• Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, giấy tờ tùy thân.
• Bước 3: Nếu các bên chưa soạn hợp đồng, công chứng viên soạn thảo theo thỏa thuận của các bên.
• Bước 4: Các bên đọc lại hợp đồng, kiểm tra nội dung.
• Bước 5: Các bên ký vào từng trang hợp đồng trước mặt công chứng viên.
• Bước 6: Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

 Quy trình sang sổ cần thực hiện tại văn phòng công chứng uy tín

Bước 3: Kê khai và nộp thuế, lệ phí

Sau khi có hợp đồng công chứng, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Các khoản thuế, phí phải nộp

Khoản	Mức thu	Người nộp (theo quy định)
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá trị chuyển nhượng	Bên bán
Lệ phí trước bạ	0,5% giá trị tài sản	Bên mua
Phí thẩm định hồ sơ	Tùy địa phương (thường 100.000 - 500.000 đồng)	Bên mua

Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận về việc ai là người nộp thuế, phí. Thông thường, bên mua sẽ nộp thay bên bán để thuận tiện.

Thời hạn kê khai

• Trường hợp 1: Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay → nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
• Trường hợp 2: Hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay → nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên.

Hồ sơ khai thuế

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB.
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (bản sao).
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế (nếu có).

 Các bên liên quan cần nộp đầy đủ thuế phí theo quy định của nhà nước trong giao dịch đất đai

Bước 4: Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Đây là bước cuối cùng để hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu nhà đất. Việc sang tên là thủ tục bắt buộc và phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng.

Hồ sơ đăng ký sang tên

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK (hoặc Mẫu số 18 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP) .
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (bản chính).
• Sổ đỏ đã cấp (bản gốc).
• Giấy tờ tùy thân của bên mua (bản sao có chứng thực hoặc bản chụp kèm bản chính để đối chiếu).
• Tờ khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ (nếu chưa nộp trước đó).
• Biên lai nộp thuế, phí (bản sao).

Nơi nộp hồ sơ

• Bộ phận một cửa của UBND cấp xã.
• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Quy trình xử lý hồ sơ

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận.
• Bước 2: Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
• Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác. định nghĩa vụ tài chính (nếu chưa có chứng từ nộp thuế).
• Bước 4: Người mua nhận thông báo và nộp tiền (nếu còn thiếu).
• Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ đỏ.
• Bước 6: Trả kết quả.

Thời gian giải quyết

Theo quy định, thời hạn giải quyết thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ và không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

 Văn phòng đăng ký đất đai là nơi giải quyết thủ tục mua bán đất đai

Hình thức nhận kết quả

Sau khi hoàn tất, người mua sẽ nhận được:

• Trường hợp cấp mới: Giấy chứng nhận mới đứng tên người mua.
• Trường hợp xác nhận trên Sổ cũ: Sổ đỏ cũ được xác nhận nội dung chuyển nhượng tại trang 3, trang 4.

Bảng tính thuế phí mới nhất 2026

Dưới đây là tổng hợp các khoản thuế, phí và lệ phí phải nộp khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất theo quy định mới nhất năm 2026.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Căn cứ pháp lý: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực từ 01/7/2026).

Mức thuế suất: 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Người có nghĩa vụ nộp: Bên bán (theo quy định của pháp luật). Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp thay.

Trường hợp được miễn thuế: Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2025, các trường hợp sau được miễn thuế :

• Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột.
• Cá nhân chuyển nhượng duy nhất một nhà ở, đất ở (chuyển nhượng toàn bộ tài sản đó).

Lưu ý: Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo bảng giá đất (giá tối thiểu). Ví dụ: Bảng giá đất là 30 triệu đồng/m², hợp đồng ghi 25 triệu đồng/m² → giá tính thuế vẫn là 30 triệu đồng/m².

Lệ phí trước bạ

Căn cứ tính: Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

Mức thu: 0,5% giá trị tài sản.

Người có nghĩa vụ nộp: Bên mua.

Lưu ý về giá tính lệ phí trước bạ: Tương tự như thuế TNCN, nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, thì lệ phí trước bạ được tính theo bảng giá đất

Phí công chứng

Phí công chứng được tính theo giá trị hợp đồng chuyển nhượng:

Giá trị tài sản	Mức thu phí
Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
Từ 50 - 100 triệu đồng	100.000 đồng
Từ trên 100 triệu - 1 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản
Từ trên 1 - 3 tỷ đồng	1 triệu + 0,06% phần vượt quá 1 tỷ
Từ trên 3 - 5 tỷ đồng	2,2 triệu + 0,05% phần vượt quá 3 tỷ
Từ trên 5 - 10 tỷ đồng	3,2 triệu + 0,04% phần vượt quá 5 tỷ
Từ trên 10 - 100 tỷ đồng	5,2 triệu + 0,03% phần vượt quá 10 tỷ
Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu + 0,02% phần vượt quá 100 tỷ (tối đa 70 triệu)

Thời gian công chứng: Không quá 02 ngày làm việc; với hợp đồng phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc. Ngoài phí công chứng, có thể phát sinh thêm thù lao soạn thảo hợp đồng (tối đa 1 triệu đồng tùy địa phương).

Phí thẩm định hồ sơ

Phí này áp dụng khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Mức thu tham khảo tại Hà Nội là:

Nội dung	Mức thu
Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở	0,15% giá trị chuyển nhượng
Mức tối đa	5.000.000 đồng/hồ sơ

Lưu ý: Mức phí này có thể khác nhau giữa các địa phương. Phí thẩm định được áp dụng đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ví dụ minh họa tổng hợp chi phí

Giả sử: Ông A bán căn nhà cho bà B với giá trị hợp đồng 3 tỷ đồng. Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại khu vực này là 30 triệu đồng/m², diện tích đất 80m² → giá trị theo bảng giá đất là 2,4 tỷ đồng (thấp hơn giá hợp đồng). Các khoản thuế phí được tính như sau:

Khoản mục	Cách tính	Số tiền	Người nộp
Thuế TNCN	3.000.000.000 × 2%	60.000.000 đồng	Bên bán
Lệ phí trước bạ	3.000.000.000 × 0,5%	15.000.000 đồng	Bên mua
Phí công chứng	1.000.000 + (2 tỷ × 0,06%)	2.200.000 đồng	Thỏa thuận
Phí thẩm định	3.000.000.000 × 0,15%	4.500.000 đồng	Bên mua
Tổng cộng		81.700.000 đồng

Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro

Khi làm thủ tục mua bán nhà đất, rủi ro luôn tiềm ẩn nếu bạn không kiểm tra kỹ thông tin pháp lý. Dưới đây là những lưu ý quan trọng giúp bạn tránh "tiền mất, nhà không được".

Kiểm tra Sổ đỏ thật hay giả

Đây là điều đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu Sổ đỏ là giả, toàn bộ giao dịch sẽ vô hiệu. Cách kiểm tra an toàn nhất:

• Xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai – đây là cách chính xác nhất.
• Cách khác: Kiểm tra trực tiếp các thông tin trên Sổ đỏ (phôi in, mã số, dấu, chữ ký) nhưng không phải ai cũng có kinh nghiệm.

Thủ tục xin thông tin đất đai:

• Tải Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK (kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
• Điền đầy đủ thông tin thửa đất, người đứng tên Giấy chứng nhận.
• Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
• Thời gian trả kết quả: trong ngày nếu nhận yêu cầu trước 15 giờ.

 Kiểm tra sổ đỏ thật hay giả trước khi giao dịch đất đai

Kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch hay không

Đất nằm trong quy hoạch thu hồi có thể bị Nhà nước thu hồi bất cứ lúc nào, gây thiệt hại lớn. Các cách kiểm tra như sau:

• Xem quy hoạch trực tiếp tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất.
• Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp xã.
• Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã.
• Cách chính xác nhất: Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Bạn cũng cần kiểm tra xem nhà đất có đang có thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Kiểm tra tình trạng thế chấp ngân hàng

Nhà đất đang thế chấp vẫn có thể mua bán được, nhưng phải có sự đồng ý của ngân hàng. Bạn hãy kiểm tra bằng cách:

• Nhìn vào bìa 4 (hoặc bìa 3) của Sổ đỏ – nếu có thông tin thế chấp sẽ được ghi nhận.
• Tra cứu miễn phí thông tin thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Xin thông tin tại Văn phòng công chứng.

Nếu mua nhà đang thế chấp:

• Cần được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng.
• Có thể thực hiện giao dịch "tay ba": bên mua chuyển tiền trực tiếp cho ngân hàng để tất toán khoản vay, ngân hàng trả Sổ đỏ và bên bán nhận phần tiền thừa (nếu có).
• Hoặc bên bán dùng tài sản khác thay thế để rút Sổ đỏ ra trước khi bán.

 Nên kiểm tra tình trạng thế chấp ngân hàng của mảnh đất trước khi mua

Kiểm tra nhà đất có bị kê biên để thi hành án không

Đất bị kê biên không được phép chuyển nhượng. Vì vậy bạn cần tra cứu tại hệ thống đăng ký trực tuyến của Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) hoặc xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Chỉ trả đủ tiền sau khi đã đăng ký sang tên xong

Nguyên tắc vàng: Không trả hết tiền cho người bán khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên.

Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký vào sổ địa chính . Do đó, nên thỏa thuận thanh toán theo tiến độ:

• Đặt cọc: 5-10%.
• Thanh toán lần 2: Sau khi công chứng hợp đồng.
• Thanh toán lần cuối: Sau khi nhận Giấy chứng nhận mới (sang tên xong).

Cẩn trọng với hợp đồng mua bán viết tay

Quy định chung: Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực và không thể làm thủ tục sang tên trừ trường hợp:

• Hợp đồng viết tay trước ngày 01/01/2008.
• Hợp đồng viết tay từ ngày 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 nhưng có giấy tờ hợp lệ.
• Đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch (theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015) – trường hợp này có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực.

Tuy nhiên, để an toàn, bạn không nên mua bán bằng hợp đồng viết tay, hãy luôn công chứng hợp đồng.

 Không nên mua bán đất đai bằng thỏa thuận miệng hay hợp đồng viết tay

Kiểm tra thông tin về người bán

Bạn nên tìm hiểu những điều như:

• Thái độ, cách làm việc của người bán.
• Thông tin qua người giới thiệu, người dân xung quanh.
• Nếu mua từ chủ đầu tư dự án: Tìm hiểu thâm niên hoạt động, các dự án đã triển khai.

Trường hợp đặc biệt:

• Nếu Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình, cần có văn bản xác nhận các thành viên trong hộ tại thời điểm cấp sổ.
• Nếu tài sản chung vợ chồng, bắt buộc cả hai phải ký hợp đồng chuyển nhượng.

Thỏa thuận rõ ai chịu thuế, phí trong hợp đồng

Pháp luật quy định Thuế thu nhập cá nhân (2%) do bên bán chịu và Lệ phí trước bạ (0,5%) do bên mua chịu. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác. Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh cãi sau này.

Kiểm tra lịch sử biến động của thửa đất

Để biết thửa đất đã được chuyển nhượng cho ai, có đang bị tranh chấp hay không, khi xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, bạn nên tích vào ô "thông tin lịch sử biến động" trong phiếu yêu cầu. Như vậy bạn sẽ biết được toàn bộ quá trình chuyển nhượng trước đó của thửa đất.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Thủ tục mua bán đất cần những giấy tờ gì?

Trả lời: Bên bán: Sổ đỏ/Sổ hồng bản chính, CCCD/Hộ chiếu, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc xác nhận độc thân), hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay). Bên mua: CCCD, sổ hộ khẩu, giấy tờ hôn nhân, phiếu yêu cầu công chứng.

Thủ tục mua đất thổ cư chưa có sổ đỏ như thế nào?

Trả lời: Theo Luật Đất đai 2024, đất không có Giấy chứng nhận thì không được phép chuyển nhượng hợp pháp. Nếu đã mua trước ngày 01/8/2024, người mua có thể làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu nếu đủ điều kiện. Nếu mua từ 01/8/2024 trở đi, giao dịch là vô hiệu.

Có được ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán không?

Trả lời: Có, nếu có văn bản ủy quyền hợp pháp. Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực. Người được ủy quyền sẽ thay mặt người ủy quyền thực hiện các thủ tục: Ký hợp đồng, nộp hồ sơ, nhận kết quả.

Hợp đồng mua bán viết tay có giá trị pháp lý không?

Trả lời: Không có hiệu lực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng có được không?

Trả lời: Có thể mua được, nhưng phải có sự đồng ý của ngân hàng.

Kết luận

Mua bán nhà đất là giao dịch quan trọng, đòi hỏi sự cẩn trọng ngay từ đầu. Để giao dịch an toàn, bạn cần nhớ 4 điều sau:

1. Kiểm tra kỹ pháp lý trước khi đặt cọc
2. Luôn công chứng hợp đồng
3. Nắm rõ thuế phí
4. Chỉ trả đủ tiền sau khi sang tên xong

Chuẩn bị kỹ, thực hiện đúng quy trình, giao dịch của bạn sẽ suôn sẻ và an toàn!