Loại Đất Nào Được Cấp Sổ Đỏ, Sổ Hồng? 5 Loại Đất Không Được Cấp

Sổ đỏ và sổ hồng là gì? Phân biệt chi tiết

Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp cho đất nông nghiệp, đất ở nông thôn trước đây), sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (cấp cho đất đô thị, căn hộ), nhưng hiện nay cả hai đã được thống nhất thành một loại giấy chứng nhận chung.

Khái niệm sổ đỏ

"Sổ đỏ" là tên gọi phổ biến trong dân gian để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp theo Nghị định 64-CP và Thông tư 346/1998/TT-TCĐC trước đây. Loại giấy này có bìa màu đỏ, chủ yếu được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại khu vực ngoài đô thị như đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.

Khái niệm sổ hồng

"Sổ hồng" là tên gọi để chỉ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng cũ) do Bộ Xây dựng ban hành trước ngày 10/8/2005, và hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng mới). Sổ hồng có bìa màu hồng, được cấp chủ yếu cho đất ở tại khu vực đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn) và cho chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Điểm khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng

Sự khác biệt chính giữa hai loại sổ này được thể hiện qua bảng so sánh dưới đây:

Tiêu chí	Sổ đỏ	Sổ hồng (cũ)	Sổ hồng (mới)
Tên gọi chính thức	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.	Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Loại đất/đối tượng được cấp	Đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.	Đất ở tại đô thị.	Tất cả các loại đất trên phạm vi cả nước, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư.
Thời gian cấp	Trước ngày 10/12/2009.	Trước ngày 10/12/2009.	Từ ngày 10/12/2009 đến nay.

Mặc dù có sự khác biệt về hình thức và thời điểm cấp, tất cả các loại giấy chứng nhận nêu trên (kể cả sổ đỏ và sổ hồng cũ) đều có giá trị pháp lý ngang nhau và không bắt buộc phải đổi sang mẫu sổ hồng mới nếu người dân không có nhu cầu.

 Loại đất nào được cấp sổ đỏ, sổ hồng?

Loại đất nào được cấp sổ đỏ?

Các loại đất được cấp sổ đỏ bao gồm đất ở (thổ cư), đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất thương mại dịch vụ và đất tôn giáo, tín ngưỡng, cùng với 5 trường hợp đất không giấy tờ sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 cũng được xem xét cấp sổ theo Luật Đất đai 2024.

Đất ở (thổ cư)

Đất ở (hay còn gọi là thổ cư) là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất được cấp Giấy chứng nhận phổ biến nhất. Việc xác định một thửa đất có được công nhận là đất ở hay không dựa trên các căn cứ như Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc hiện trạng sử dụng đất.

Đất nông nghiệp

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất lâm nghiệp... Hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng diện cấp sổ cho đất nông nghiệp không giấy tờ, với điều kiện sử dụng ổn định và được UBND xã xác nhận không tranh chấp. Hình thức cấp là giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức.

Đất thương mại, dịch vụ

Đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ cũng thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận. Người sử dụng đất sẽ được cấp sổ theo diện tích thực tế đã sử dụng với thời hạn lâu dài.

Đất được chuyển mục đích sử dụng

Đối với các thửa đất đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mục đích mới. Trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ nhưng loại đất trên giấy tờ khác với hiện trạng sử dụng, việc xác định loại đất để cấp sổ sẽ tuân theo các quy định cụ thể tại Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Đất tín ngưỡng tôn giáo

Đất tín ngưỡng (đình, đền, miếu, nhà thờ họ) và đất tôn giáo (chùa, nhà thờ, tu viện) hoàn toàn được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nếu đáp ứng đủ điều kiện. Đối với đất do cộng đồng dân cư sử dụng, điều kiện là đất không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng. Trường hợp đất tín ngưỡng do hộ gia đình, cá nhân sử dụng (như đất xây nhà thờ họ) thì áp dụng điều kiện cấp sổ như đối với hộ gia đình, cá nhân thông thường. Cả hai loại đất này đều thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

 Loại đất được cấp sổ đỏ

Loại đất nào được cấp sổ hồng?

Các loại đất được cấp sổ hồng bao gồm đất ở tại đô thị (nhà phố, căn hộ chung cư),, đất ở nông thôn, đất xây dựng công trình, đất thương mại dịch vụ, và các trường hợp đất không giấy tờ sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 được xét cấp theo Luật Đất đai 2024.

Đất nhà ở, căn hộ chung cư

• Nhà ở riêng lẻ: Khi người dân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận cho cả nhà và đất cùng lúc, họ thực hiện thủ tục cấp lần đầu theo quy định tại Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Trường hợp đã có sổ đỏ (chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất) và sau đó xây nhà, người dân có thể làm thủ tục đăng ký bổ sung tài sản trên đất để được cấp đổi sang sổ hồng.
• Căn hộ chung cư: Người mua căn hộ chung cư được cấp sổ hồng để chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Điều đặc biệt là chủ sở hữu căn hộ còn có quyền sử dụng đất chung đối với diện tích đất xây dựng khối nhà, sân, vườn, cây xanh và các công trình hạ tầng phục vụ trực tiếp cho tòa nhà. Quyền sử dụng đất chung này cũng được thể hiện trên sổ hồng và có thời hạn ổn định lâu dài, là cơ sở để bồi thường, tái định cư sau này

Đất xây dựng kết hợp thương mại

Đối với các dự án nhà chung cư có mục đích hỗn hợp vừa để ở vừa làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, phần đất xây dựng các công trình này vẫn được xác định là đất ở và được cấp sổ hồng cho chủ đầu tư hoặc người mua tùy theo từng hạng mục cụ thể của dự án.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã mở rộng đáng kể các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt là đối với đất không có giấy tờ sẽ được chúng tôi trình bày cụ thể ở phần dưới đây.

 Loại đất được cấp sổ hồng

5 loại đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ, sổ hồng (theo Điều 138 Luật Đất đai 2024)

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, 5 loại đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ, sổ hồng bao gồm: (1) đất sử dụng trước 18/12/1980, (2) đất sử dụng từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, (3) đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, (4) đất nông nghiệp đã sử dụng làm đất ở/phi nông nghiệp trước 01/7/2014, và (5) đất nông nghiệp sử dụng ổn định, với điều kiện chung là được UBND xã xác nhận không tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai.

Nhóm 1: Đất sử dụng trước ngày 18/12/1980

Đây là nhóm đất có thời gian sử dụng lâu đời nhất, trước thời điểm Chỉ thị 299/TTg được ban hành.

• Điều kiện cấp sổ: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
• Với thửa đất có nhà ở:
  • Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở (do UBND cấp tỉnh quy định), diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức và không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Nếu diện tích đất xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức, diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần vượt hạn mức.
  • Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức, toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Với đất sản xuất kinh doanh: Đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng, thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
• Phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng. Nếu là đất nông nghiệp, được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

 Đất không tranh chấp là điều kiện quan trọng để cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Nhóm 2: Đất sử dụng từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993

Đây là nhóm đất sử dụng trong giai đoạn sau Chỉ thị 299/TTg đến trước thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.

• Điều kiện cấp sổ: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
• Cách xác định diện tích và nghĩa vụ tài chính:
  • Quy định về xác định diện tích đất ở tương tự nhóm 1, căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định.
  • Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức được công nhận.
  • Với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: công nhận theo diện tích thực tế, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn ổn định lâu dài.
  • Phần diện tích còn lại (nếu có) xử lý tương tự nhóm 1.

Nhóm 3: Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014

Đây là điểm mở rộng quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024, kéo dài thêm 10 năm so với quy định cũ (trước đây chỉ đến 2004).

• Điều kiện cấp sổ:
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
  • Không vi phạm pháp luật về đất đai.
  • Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
  • Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
• Nguyên tắc công nhận: Việc xác định diện tích đất ở và nghĩa vụ tài chính được thực hiện tương tự các nhóm trên, nhưng có thể áp dụng theo quy định riêng của Chính phủ về xử lý đất không giấy tờ giai đoạn này.

Nhóm 4: Đất nông nghiệp chuyển thành đất ở/phi nông nghiệp trước 01/7/2014

Đây là nhóm đặc thù dành cho đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng không có giấy tờ hợp lệ.

• Đối tượng áp dụng: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp (theo khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai) nhưng đã sử dụng làm đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014:
• Điều kiện đặc thù:
  • Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
  • Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
• Ưu điểm đặc biệt: Được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

 Đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng chưa có giấy tờ

Nhóm 5: Đất nông nghiệp sử dụng ổn định (không xác định thời điểm cụ thể)

Nhóm này áp dụng cho các trường hợp đất nông nghiệp đang được sử dụng ổn định, không có giấy tờ, không thuộc các nhóm thời gian cụ thể nêu trên.

• Điều kiện cấp sổ:
  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định.
  • Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
• Hình thức cấp:
  • Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
  • Diện tích được công nhận không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định.
  • Phần diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

 Đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định không có giấy tờ, phù hợp với quy hoạch cũng thuộc diện được cấp sổ

2 diện đất mới được bổ sung cấp sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2026 (Theo Nghị quyết 254/2025/QH15)

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung thêm 2 trường hợp được cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu, bao gồm: (1) Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ sau ngày 15/10/1993; và (2) Đất được Nhà nước giao để quản lý nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đáp ứng điều kiện luật định.

Diện 1: Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời

• Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
• Đối tượng áp dụng: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau.
• Điều kiện được cấp: Người sử dụng đất đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 137 của Luật Đất đai 2024. Các điều kiện này bao gồm việc sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp.
• Kết quả: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) chính thức.

Diện 2: Đất được Nhà nước giao để quản lý nhưng đang sử dụng ổn định

• Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
• Đối tượng áp dụng: Các trường hợp đất được Nhà nước giao để quản lý theo quy định tại Điều 7 của Luật Đất đai 2024. Điều 7 Luật Đất đai 2024 quy định về các loại đất do Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân quản lý (bao gồm đất chưa sử dụng, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất do cơ quan nhà nước quản lý...).
• Điều kiện được cấp:
  • Thuộc các trường hợp quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai 2024.
  • Thực tế đang được sử dụng ổn định, đúng mục đích.
  • Đáp ứng các điều kiện luật định khác theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.
• Kết quả: Được xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

 Đất được Nhà nước giao để quản lý, được sử dụng ổn định đúng mục đích cũng nằm trong diện được xem xét cấp sổ

Thủ tục cấp sổ đỏ và sổ hồng

Sau khi xác định trường hợp của mình thuộc loại đất nào được cấp sổ đỏ, loại đất nào được cấp sổ  hồng, bạn cần tiến hành thủ tục gồm nộp hồ sơ (đơn đăng ký, giấy tờ đất, tài sản gắn liền) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa, thời gian giải quyết tối đa 20 ngày làm việc.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Trước tiên người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ thống nhất cho cả hai loại giấy chứng nhận này. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

• Đơn đăng ký: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993) hoặc giấy tờ chứng minh thuộc diện đất không giấy tờ được cấp theo Điều 138.
• Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có):
  • Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng.
  • Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình theo Điều 148, 149 Luật Đất đai 2024.
  • Đối với nhà ở, công trình xây dựng trước ngày 01/7/2025 cần có xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại.
• Giấy tờ khác tùy theo từng trường hợp cụ thể:
  • Trường hợp thừa kế: Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
  • Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ mua, nhận thanh lý, hóa giá nhà ở.
  • Trường hợp có vi phạm hành chính: Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính.
  • Trường hợp hộ gia đình: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
  • Giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Quy trình làm sổ đỏ

Quy trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu (bao gồm cả trường hợp trả lời câu hỏi "loại đất nào được cấp sổ đỏ") được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người dân nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu hẹn cho người nộp.
• Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc: trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu chưa có), thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa (nếu cần), lấy ý kiến của cơ quan, đơn vị liên quan.

Bước 3: Ký duyệt và cấp Giấy chứng nhận

Sau khi hồ sơ được thẩm định đạt yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền ký duyệt và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Bước 4: Trả kết quả

Người dân nhận Giấy chứng nhận tại nơi đã nộp hồ sơ theo thời gian ghi trên phiếu hẹn và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

 Thủ tục cấp sổ đỏ sổ hồng lần đầu cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ

Quy trình làm sổ hồng

Đối với trường hợp cần giải đáp "loại sổ nào được cấp sổ hồng", quy trình thực hiện có hai trường hợp phổ biến:

Trường hợp 1: Cấp sổ hồng đồng thời với cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà và đất cùng được cấp một lần)

Quy trình thực hiện tương tự như quy trình làm sổ đỏ nêu trên, nhưng trong hồ sơ cần bổ sung sơ đồ nhà ở và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở (giấy phép xây dựng, xác nhận đủ điều kiện tồn tại...)

Các bước thực hiện như sau:

1. Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cả nhà và đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa.
2. Cơ quan chức năng thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần).
3. Xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất).
4. Ký duyệt và cấp sổ hồng.
5. Trả kết quả sau khi người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp 2: Đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ đã có (cấp sổ hồng từ sổ đỏ cũ)

Đây là trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), sau đó mới xây dựng nhà ở hoặc mới có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Quy trình thực hiện như sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ đăng ký bổ sung nhà ở theo quy định tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bao gồm đơn đăng ký biến động, sổ đỏ đã cấp, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, sơ đồ nhà ở.

1. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Thẩm định hồ sơ: Cơ quan chức năng kiểm tra tính hợp lệ của nhà ở so với quy định pháp luật về xây dựng.

1. Cấp đổi sang sổ hồng: Sau khi thẩm định đạt yêu cầu, cơ quan chức năng sẽ cấp đổi từ sổ đỏ cũ sang sổ hồng mới có thông tin về nhà ở được bổ sung.

1. Trả kết quả sau khi người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung (lệ phí trước bạ nhà ở, phí thẩm định...).

Thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng

Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được quy định cụ thể như sau:

Loại thủ tục	Thời gian tối đa (ngày làm việc)	Ghi chú
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu	17 ngày
Cấp Giấy chứng nhận lần đầu	03 ngày
Tổng thời gian cấp sổ lần đầu	20 ngày	Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính
Đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn	Được tăng thêm 10 ngày

 

Chi phí làm sổ đỏ, sổ hồng

Chi phí khi làm thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng bao gồm các khoản sau:

Khoản chi phí	Cách tính/Mức thu	Căn cứ
Tiền sử dụng đất	Tùy từng trường hợp cụ thể (có thể phải nộp hoặc không)	Tính theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành
Lệ phí trước bạ	(Giá đất tại Bảng giá đất × Diện tích) × 0.5%	Nghị định 10/2022/NĐ-CP
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận	Thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp	Do HĐND tỉnh quy định
Phí thẩm định hồ sơ	Do HĐND tỉnh quy định theo từng địa phương	Thông tư 85/2019/TT-BTC

Lưu ý quan trọng về chi phí làm sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2026

Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới được xây dựng theo phương pháp tiệm cận với giá thị trường, thay vì áp dụng Bảng giá đất cũ theo chu kỳ 5 năm như trước đây.

Điều này đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ, sổ hồng (bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) có thể tăng mạnh từ năm 2026, do các khoản này đều được tính dựa trên Bảng giá đất.

Những lưu ý quan trọng khi làm sổ đỏ và sổ hồng

Bên cạnh việc quan tâm đến câu hỏi loại đất nào được cấp sổ đỏ, loại đất nào được cấp sổ hồng, bạn cần nắm rõ các lưu ý thiết yếu để tránh rủi ro pháp lý, cách kiểm tra giấy tờ đất trước khi làm thủ tục và những quy định mới có hiệu lực từ năm 2026.

Tránh tranh chấp pháp lý

Tranh chấp đất đai là một trong những nguyên nhân hàng đầu khiến hồ sơ xin cấp sổ đỏ, sổ hồng bị từ chối hoặc kéo dài. Theo thống kê, gần 22% tranh chấp nhà đất phát sinh do người mua không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý. Để tránh rủi ro này, bạn cần lưu ý:

• Xác minh tình trạng tranh chấp trước khi nộp hồ sơ: Bạn có thể tra cứu tại Tòa án nhân dân hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để biết thửa đất có đang liên quan đến tranh chấp nào không. Theo nghiên cứu, hơn 17% bất động sản đang giao dịch có liên quan đến tranh chấp pháp lý.
• Quy trình xử lý khi có tranh chấp: Nếu đang có tranh chấp với các hộ liền kề, khi bạn nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, UBND cấp xã sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp tại trụ sở và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày. Trong thời gian này, nếu các bên liên quan có ý kiến phản ánh, UBND xã sẽ tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải thành, hồ sơ được tiếp tục xử lý; nếu hòa giải không thành, thủ tục cấp sổ sẽ tạm dừng để các bên khởi kiện tại tòa án.
• Trường hợp giáp ranh không ký giáp ranh: Việc ký giáp ranh không phải là thủ tục bắt buộc trong trình tự cấp sổ đỏ, mà chỉ là bước xác định đất không có tranh chấp. Nếu hàng xóm vắng mặt, cán bộ đo đạc sẽ niêm yết công khai trong 15 ngày; hết thời hạn mà không có tranh chấp, cơ quan chức năng vẫn giải quyết cấp sổ cho bạn.
• Cảnh giác với sổ giả hoặc cấp sai đối tượng: Theo thông tin từ Tổng Liên Đoàn Đất Đai Thế Giới, có đến 12% giao dịch nhà đất gặp vấn đề giấy tờ giả mạo hoặc không hợp pháp. Nếu phát hiện sổ đỏ/sổ hồng đã bị cấp cho người khác trên chính mảnh đất mình đang sử dụng, bạn có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật.

 Đất có tranh chấp pháp lý không được cấp sổ đỏ sổ hồng

Kiểm tra giấy tờ đất trước khi làm

Trước khi bắt tay vào làm thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng, việc đầu tiên bạn cần làm là xác định chính xác thông tin thửa đất. Theo chia sẻ từ chuyên gia, việc đầu tiên phải làm khi muốn làm sổ đỏ là xin trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc xin đo vẽ tại công ty có đủ điều kiện đo đạc. Việc này giúp xác định:

• Số tờ, số thửa của thửa đất.
• Diện tích thực tế.
• Có vướng quy hoạch không?
• Mục đích sử dụng đất là gì?

Khi đã có số tờ - số thửa, bạn mới có thể tra cứu các bước tiếp theo như nguồn gốc sử dụng, lịch sử tranh chấp… Các bước kiểm tra giấy tờ quan trọng khác bao gồm:

• Xem xét Giấy chứng nhận (nếu có): Kiểm tra kỹ các con dấu, chữ ký, và ngày cấp phép. Theo thống kê của Tổng cục Quản lý Đất Đai, hơn 18% tranh chấp nhà đất xuất phát từ việc thông tin sở hữu sai lệch. Bạn nên đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác minh tính hợp pháp của giấy chứng nhận.
• Kiểm tra tình trạng quy hoạch: Tra cứu quy hoạch tại Phòng Quản lý Đô thị của địa phương hoặc qua ứng dụng trực tuyến. Theo báo cáo từ Viện Quy hoạch Quốc gia, các khu vực nằm trong quy hoạch công cộng thường giảm giá trị tới 20%. Tại Việt Nam, 32% người mua cho biết họ gặp rủi ro vì không nắm rõ quy hoạch khu vực.
• Kiểm tra thời hạn sử dụng đất: Căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận (nếu có) để biết đất được sử dụng lâu dài hay có thời hạn. Đối với đất có thời hạn, cần ghi rõ ngày tháng năm hết hạn.
• Kiểm tra tình trạng thế chấp: Bạn có thể xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai để biết đất có đang thế chấp tại ngân hàng hay không. Đây là cách chắc chắn nhất theo Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Quy định mới 2026 cần biết về cấp sổ đỏ, sổ hồng

Bước sang năm 2026, nhiều quy định quan trọng về cấp sổ đỏ, sổ hồng có hiệu lực mà người dân cần đặc biệt lưu ý:

• 6 trường hợp bắt buộc cấp mới sổ đỏ, sổ hồng: Theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, từ năm 2026, các trường hợp sau đây phải thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận thay vì chỉ xác nhận biến động trên sổ cũ:
  1. Hợp thửa hoặc tách thửa đất: Khi thay đổi ranh giới, diện tích, thông tin trên sổ cũ không còn phù hợp.
  2. Người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư: Xác lập quyền sử dụng đất độc lập với nhà đầu tư ban đầu.
  3. Dự án đầu tư có sử dụng đất điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết: Hoặc chủ đầu tư có nhu cầu cấp sổ cho từng thửa theo quy hoạch mới.
  4. Bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Khi trước đó sổ chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, nay có nhu cầu chứng nhận thêm nhà ở, công trình trên đất.
  5. Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại: Bao gồm cả trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.
  6. Sổ cũ không còn dòng trống để xác nhận biến động: Khi Giấy chứng nhận đã cấp không còn chỗ để ghi nhận các thay đổi.
• Thời gian cấp sổ lần đầu được rút ngắn: Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, tổng thời gian thực hiện toàn bộ quy trình từ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đến khi được cấp sổ đỏ, sổ hồng không quá 20 ngày làm việc (17 ngày đăng ký + 3 ngày cấp sổ). Đây là bước cải cách thủ tục hành chính quan trọng, rút ngắn thời gian chờ đợi cho người dân.
• Chi phí làm sổ có thể tăng từ 2026: Các tỉnh, thành phố sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới theo phương pháp tiệm cận giá thị trường
• Tích hợp thông tin sổ đỏ trên VNeID: Người dân có thể đăng nhập VNeID (tài khoản định danh mức 2), vào mục "Dịch vụ khác" => "Cung cấp thông tin cho cơ quan Nhà nước", chọn "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" và thực hiện theo hướng dẫn để tích hợp thông tin sổ đỏ lên ứng dụng.

 Hiện nay, người dân có thể tích hợp thông tin sổ đỏ trên VNeID

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Q: Đất không giấy tờ do mua bán tay (viết tay) có được cấp sổ đỏ không?

Trả lời: Có thể được cấp nếu đáp ứng đủ điều kiện. Việc mua bán bằng giấy tay không được coi là giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu bạn đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo một trong 5 nhóm đất không giấy tờ quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Q: Nếu đất vượt hạn mức thì xử lý thế nào?

Trả lời: Tùy vào mục đích sử dụng của phần diện tích vượt hạn mức mà có cách xử lý khác nhau:

• Đối với đất ở: Nếu diện tích xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, bạn vẫn được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức đó .
• Đối với đất nông nghiệp: Phần diện tích vượt hạn mức sẽ phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
• Đối với phần diện tích còn lại chưa sử dụng: Nếu là đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), nó có thể được công nhận là đất sản xuất kinh doanh. Nếu là đất nông nghiệp, nó sẽ được công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Q: Thời gian giải quyết cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu là bao lâu?

Trả lời: Tổng thời gian tối đa để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 20 ngày làm việc, bao gồm 17 ngày để đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và 3 ngày để cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, thời gian này không bao gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã, thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế, phí) và thời gian xử lý các vi phạm (nếu có). Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian có thể được kéo dài thêm 10 ngày làm việc.

Q: Có bắt buộc phải đổi sổ đỏ cũ (bìa đỏ) sang sổ hồng mẫu mới không?

Trả lời: Không bắt buộc. Theo quy định, tất cả các loại Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng cũ) đã được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang mẫu sổ hồng mới. Bạn chỉ nên làm thủ tục cấp đổi khi có nhu cầu, ví dụ như muốn đăng ký bổ sung tài sản trên đất (nhà ở, công trình xây dựng) vào Giấy chứng nhận.

Q: Làm thế nào để biết đất của mình thuộc nhóm nào trong 5 loại đất không giấy tờ?

Trả lời: Cách quan trọng nhất là xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định. Bạn cần đối chiếu với 3 mốc thời gian vàng được quy định trong luật:

1. Trước ngày 18/12/1980.
2. Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993.

1. Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.

Nếu đất của bạn không thuộc 3 nhóm thời gian trên nhưng là đất nông nghiệp sử dụng ổn định, bạn có thể thuộc nhóm thứ 4 (đất nông nghiệp) hoặc nhóm thứ 5 (đất nông nghiệp chuyển mục đích trước 2014). Bạn nên đến UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.

Kết

Việc hiểu rõ loại đất nào được cấp sổ đỏ là bước đầu tiên và quan trọng nhất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, bảo vệ tài sản và tránh những rủi ro pháp lý về sau. Như đã phân tích, Luật Đất đai 2024 cùng Nghị quyết 254/2025/QH15 đã mở rộng đáng kể cơ hội được cấp Giấy chứng nhận cho người dân, đặc biệt là với 5 nhóm đất không giấy tờ và 2 diện đất bổ sung từ năm 2026. Dù đất của bạn thuộc diện nào, điều cốt lõi vẫn là đáp ứng các điều kiện về tính ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.

Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan và chi tiết để tự tin hơn trong hành trình làm sổ đỏ, sổ hồng. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào về loại đất nào được cấp sổ đỏ hay thủ tục liên quan, bạn nên chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất để được tư vấn cụ thể, chính xác nhất cho trường hợp của mình. Việc sở hữu một tấm sổ đỏ/sổ hồng hợp pháp không chỉ là quyền lợi mà còn là sự an tâm cho gia đình bạn trong nhiều năm tới.