3 bước chuẩn bị tài chính vững vàng cho lần đầu mua nhà

Sở hữu ngôi nhà đầu tiên là một cột mốc quan trọng, một giấc mơ lớn và vô cùng ý nghĩa đối với nhiều cặp vợ chồng trẻ tại Việt Nam. Tuy nhiên, hành trình biến ước mơ an cư thành hiện thực không hề đơn giản, đặc biệt là về mặt tài chính.

Thấu hiểu những trăn trở đó, bài viết này được biên soạn như một cuốn cẩm nang chi tiết, cung cấp một lộ trình 5 bước rõ ràng, giúp các cặp vợ chồng trẻ có thể tự tin hoạch định kế hoạch tài chính, chuẩn bị vững vàng cho quyết định quan trọng của cuộc đời. 

Bước 1: Xác định sức khỏe tài chính của cả gia đình

Xác định thu nhập ròng hàng tháng của gia đình

Bước đầu tiên là tổng hợp tất cả các nguồn thu nhập ổn định hàng tháng của cả hai vợ chồng. Điều này bao gồm lương, thưởng, thu nhập từ công việc kinh doanh phụ, lãi tiền gửi tiết kiệm, hoặc bất kỳ nguồn thu nào khác có tính chất đều đặn.

Một điểm cần đặc biệt lưu ý là nên tập trung vào thu nhập ròng, tức là số tiền thực nhận sau khi đã trừ đi các khoản thuế thu nhập cá nhân, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp và các khoản khấu trừ bắt buộc khác. Mặc dù thu nhập gộp (trước thuế và các khoản trừ) nghe có vẻ hấp dẫn hơn, việc lập kế hoạch dựa trên thu nhập ròng sẽ mang lại cái nhìn thực tế và chính xác hơn về số tiền khả dụng thực tế mỗi tháng. Điều này giúp tránh việc đánh giá quá lạc quan về khả năng chi trả, một sai lầm phổ biến có thể dẫn đến khó khăn tài chính sau này.

 

Liệt kê và phân loại nợ hiện có

Tiếp theo, cần trung thực liệt kê tất cả các khoản nợ hiện có mà gia đình đang phải chi trả hàng tháng. Danh sách này có thể bao gồm những khoản sau:

• Các khoản vay tiêu dùng (mua điện thoại, xe máy, đồ gia dụng...).
• Dư nợ thẻ tín dụng (nếu không trả hết hàng tháng).
• Các khoản vay mua ô tô.
• Các khoản vay học phí (nếu gia đình có con nhỏ)
• Các khoản vay từ người thân, bạn bè (đặc biệt nếu có thỏa thuận trả lãi).

Sau khi liệt kê, hãy phân loại chúng thành nợ ngắn hạn (thường dưới 1 năm) và nợ dài hạn. Việc này giúp hình dung rõ hơn về tổng nghĩa vụ nợ và thời gian cần để hoàn trả.

Tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI - Debt-to-Income Ratio)

Đây là một chỉ số cực kỳ quan trọng mà các ngân hàng và tổ chức tín dụng sử dụng để đánh giá khả năng trả nợ của người vay. DTI cho biết bạn đang dành bao nhiêu phần trăm thu nhập hàng tháng của mình để trả cho các khoản nợ hiện có.

Công thức tính DTI

DTI(%) = (Tổng các khoản trợ nợ hàng tháng/Tổng thu nhập gộp hàng tháng) x 100

Đọc thêm về DTI - Tỷ lệ nợ trên thu nhập

Ngưỡng DTI an toàn:

• Các chuyên gia tài chính và ngân hàng thường khuyến nghị rằng tổng số tiền bạn dùng để trả nợ hàng tháng (bao gồm cả khoản vay mua nhà dự kiến trong tương lai) không nên vượt quá 36% - 40% tổng thu nhập hàng tháng.
• Một số ngân hàng có thể chấp nhận DTI cao hơn, lên đến 43% hoặc thậm chí 50%, nhưng việc vay vốn ở ngưỡng này tiềm ẩn rủi ro rất cao về khả năng trả nợ, đặc biệt khi có biến động về thu nhập hoặc lãi suất.

Lời khuyên: Để đảm bảo an toàn tài chính, hãy đặt mục tiêu kiểm soát tổng các khoản trả nợ hàng tháng (bao gồm cả khoản trả góp mua nhà dự kiến) ở mức dưới 40% thu nhập ròng của gia đình.

Kiểm tra lịch sử tín dụng (CIC)

Lịch sử tín dụng tốt là một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến khả năng vay vốn. Các ngân hàng sẽ kiểm tra thông tin tín dụng của bạn tại Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC). Việc có nợ xấu (nợ quá hạn trả lãi hoặc gốc) sẽ khiến việc tiếp cận các khoản vay mua nhà trở nên vô cùng khó khăn. Do đó, hãy đảm bảo bạn luôn thanh toán các khoản nợ đúng hạn. Nếu có điều kiện, bạn nên chủ động kiểm tra báo cáo tín dụng cá nhân của mình tại CIC để nắm rõ tình trạng tín dụng.

 

Bước 2: Xây dựng ngân sách mua nhà

Xác định số tiền trả trước (Vốn tự có)

Thông thường, các ngân hàng yêu cầu người mua nhà phải có sẵn một khoản tiền trả trước, tối thiểu từ 20% đến 30% giá trị căn nhà. Phần còn lại (70-80%) sẽ được ngân hàng cho vay. Mặc dù có một số chính sách đặc biệt, nhưng việc chuẩn bị một phần vốn tự có vẫn là phương án phổ biến và an toàn hơn cho đa số các cặp đôi.

Việc chuẩn bị một khoản trả trước lớn hơn khi mua nhà mang lại nhiều lợi ích tài chính thiết thực. Cụ thể, khi bạn thanh toán trước một tỷ lệ cao hơn của giá trị căn nhà, số tiền bạn cần vay từ ngân hàng sẽ giảm xuống đáng kể. Điều này dẫn đến hai lợi ích chính:

• Giảm gánh nặng trả nợ hàng tháng: Với số tiền vay ít hơn, cả phần gốc và lãi trong khoản trả nợ hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn, giúp bạn quản lý tài chính cá nhân dễ dàng hơn.
• Tiết kiệm chi phí lãi vay: Tổng số tiền lãi bạn phải trả cho ngân hàng trong suốt thời gian vay sẽ ít đi đáng kể.

Đây có thể được xem như một chiến lược "đòn bẩy tài chính ngược", trong đó việc sử dụng nguồn vốn tự có lớn hơn giúp bạn giảm thiểu rủi ro tài chính và tiết kiệm chi phí liên quan đến việc vay nợ.

Lập checklist các chi phí phát sinh ngoài giá mua nhà

Giá niêm yết của căn nhà chỉ là một phần trong tổng chi phí bạn cần chuẩn bị. Có rất nhiều khoản phí và thuế khác liên quan đến giao dịch mua bán và sở hữu nhà mà các cặp đôi cần dự trù để tránh bị động về tài chính. Dưới đây là bảng tổng hợp các chi phí phổ biến:

Bảng 1: Checklist các chi phí phát sinh

Khoản	Thông tin tham khảo
Lệ phí trước bạ	0.5% giá trị nhà đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh/thành phố quy định.
Phí công chứng hợp đồng mua bán	Tính theo % giá trị giao dịch, theo biểu phí quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Mức phí có thể dao động từ vài trăm nghìn đến vài chục triệu đồng, tùy giá trị nhà.
Phí thẩm định giá tài sản	Do ngân hàng hoặc công ty thẩm định thu khi vay thế chấp bằng chính căn nhà mua. Mức phí theo thỏa thuận hoặc theo gói. Một số ngân hàng có thể miễn phí này.
Phí đăng ký giao dịch bảo đảm	Nộp khi thực hiện thủ tục thế chấp tài sản tại cơ quan đăng ký đất đai.
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)	2% giá trị chuyển nhượng. Thường do người bán chịu trách nhiệm nộp, nhưng các bên có thể thỏa thuận. Có một số trường hợp được miễn thuế (chuyển nhượng giữa người thân, người bán chỉ có một nhà ở duy nhất).
Phí bảo trì chung cư (Nếu mua chung cư)	2% giá trị căn hộ (trước VAT). Nộp một lần cho chủ đầu tư trước khi nhận bàn giao nhà. Quỹ này dùng để bảo trì các hạng mục sở hữu chung của tòa nhà.
Phí quản lý vận hành chung cư (Nếu mua chung cư)	Chi trả hàng tháng cho các dịch vụ như an ninh, vệ sinh, thang máy, tiện ích chung... Mức phí thay đổi tùy dự án, có khung giá quy định tại các thành phố lớn.
Chi phí hoàn thiện/mua sắm nội thất ban đầu	Khoản chi phí đáng kể để sửa chữa (nếu mua nhà cũ) hoặc mua sắm đồ đạc cơ bản (giường, tủ, bàn ghế, thiết bị điện...).
Phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng)	Lệ phí cấp sổ do địa phương quy định.
Phí thẩm định hồ sơ (Nếu có)	Một số địa phương có thu phí thẩm định hồ sơ cấp sổ.
Các chi phí nhỏ khác	Phí đo vẽ lại thửa đất (nếu cần), phí di chuyển, lắp đặt dịch vụ (internet, truyền hình cáp...).

Lập danh sách chi tiết các khoản phí mua nhà là rất cần thiết để tránh "sốc" tài chính. Ngoài giá bán và trả trước, người mua cần tính đến các chi phí khác như trước bạ, công chứng, phí bảo trì (đặc biệt cho chung cư), và chi phí hoàn thiện nội thất ban đầu. Dự trù trước giúp quản lý kỳ vọng và xây dựng kế hoạch tài chính toàn diện, tránh thiếu hụt ngân sách.

Xem thêm: Kinh nghiệm làm thủ tục vay mua nhà cho gia đình trẻ: Giải pháp an tâm cho ngân sách eo hẹp

Xây dựng quỹ dự phòng khẩn cấp

Các chuyên gia tài chính khuyến nghị nên có một quỹ dự phòng tối thiểu bằng 3 đến 6 tháng tổng chi phí sinh hoạt và tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng. Nếu nguồn thu nhập của gia đình không ổn định, quỹ dự phòng này nên được nâng lên mức 6 đến 12 tháng để đảm bảo an toàn. Quỹ này sẽ là "phao cứu sinh" giúp gia đình bạn vượt qua những giai đoạn khó khăn mà không ảnh hưởng đến kế hoạch trả nợ mua nhà.

Thiết lập kế hoạch tiết kiệm cụ thể

Sau khi xác định được số tiền cần có (bao gồm khoản trả trước, các chi phí liên quan và quỹ dự phòng), hãy bắt đầu xây dựng một kế hoạch tiết kiệm chi tiết:

• Đặt mục tiêu rõ ràng: Xác định số tiền cụ thể cần tiết kiệm và thời gian dự kiến để đạt được mục tiêu đó.
• Rà soát chi tiêu: Cùng nhau xem xét lại các khoản chi tiêu hàng tháng, xác định những khoản có thể cắt giảm hoặc loại bỏ (ví dụ: ăn ngoài, giải trí, mua sắm không cần thiết...)
• Tăng thu nhập: Tìm kiếm các cơ hội gia tăng thu nhập từ công việc làm thêm, kinh doanh nhỏ, hoặc đầu tư (nếu có kiến thức và chấp nhận rủi ro).
• Thiết lập kỷ luật tiết kiệm: Đặt ra một tỷ lệ tiết kiệm cố định hàng tháng (ví dụ: 20-30% thu nhập ròng) và thực hiện nghiêm túc. Cân nhắc sử dụng các tài khoản tiết kiệm tự động hoặc các ứng dụng quản lý tài chính để hỗ trợ.

Một điều thú vị là, áp lực từ việc phải trả nợ vay mua nhà trong tương lai thực tế lại có thể trở thành một động lực mạnh mẽ giúp các cặp đôi tiết kiệm hiệu quả hơn. Khi đã xác định mục tiêu lớn là sở hữu nhà và có một kế hoạch trả nợ rõ ràng, việc tiết kiệm và kiểm soát chi tiêu thường trở thành ưu tiên hàng đầu, giúp bạn đạt được mục tiêu tài chính nhanh hơn so với việc chỉ tiết kiệm mà không có mục đích cụ thể.

Bước 3: Lựa chọn gói vay mua nhà phù hợp

Các hình thức vay mua nhà phổ biến

• Vay thế chấp bằng chính căn nhà định mua: Đây là hình thức phổ biến nhất và được nhiều ngân hàng áp dụng. Ngân hàng sẽ thẩm định giá trị pháp lý và giá trị thực tế của căn nhà để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Ưu điểm là hạn mức vay có thể cao (thường lên đến 70-80% giá trị nhà) và lãi suất cạnh tranh hơn so với các hình thức vay khác. Nhược điểm là thủ tục phức tạp hơn và có rủi ro mất tài sản nếu không trả được nợ.
• Vay thế chấp bằng tài sản khác: Nếu bạn đã sở hữu các tài sản có giá trị khác như bất động sản khác, sổ tiết kiệm, ô tô, bạn có thể dùng chúng làm tài sản đảm bảo để vay mua nhà. 
• Vay tín chấp: Hình thức này không yêu cầu tài sản đảm bảo, chỉ dựa vào uy tín và thu nhập của người vay. Tuy nhiên, lãi suất vay tín chấp thường rất cao và hạn mức vay thấp, do đó không phải là lựa chọn phù hợp để vay số tiền lớn mua nhà.

Xem thêm: 7 câu hỏi thường gặp về vay mua nhà lần đầu

So sánh thời hạn vay 

Thời hạn vay là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền trả góp hàng tháng và tổng chi phí lãi vay. Các ngân hàng hiện nay cung cấp các gói vay với kỳ hạn rất linh hoạt, phổ biến từ 10 năm, 15 năm, 20 năm, 25 năm, 30 năm, thậm chí lên đến 35 năm.

Xem thêm: Mua nhà trả góp 20 năm: Lựa chọn vàng cho tài chính của các gia đình trẻ?

Sở hữu ngôi nhà đầu tiên là cột mốc quan trọng cho các cặp vợ chồng trẻ, không chỉ là nơi ở mà còn xây dựng tương lai. Việc chuẩn bị cho mình nguồn tài chính kỹ lưỡng là yếu tố then chốt để hiện thực hóa giấc mơ này một cách bền vững, tránh rủi ro và áp lực tài chính, đồng thời đảm bảo tương lai ổn định và hạnh phúc cho gia đình nhỏ của bạn.