7 câu hỏi thường gặp về vay mua nhà lần đầu

Mua nhà là một trong những quyết định quan trọng nhất trong cuộc đời, đặc biệt đối với những người trẻ và các cặp vợ chồng trẻ đang bắt đầu xây dựng tổ ấm. Tuy nhiên, quá trình này thường đi kèm với nhiều thắc mắc, đặc biệt là về vấn đề tài chính và vay vốn. Bài viết này sẽ giải đáp 10 câu hỏi thường gặp nhất về vay mua nhà lần đầu, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn và chuẩn bị tốt nhất cho hành trình sở hữu ngôi nhà mơ ước.

1. Điều kiện vay mua nhà lần đầu tại Việt Nam là gì?

Nhìn chung, điều kiện vay của các ngân hàng mua nhà cũng tương tự về các điều kiện vay vốn thông thường, được đề cập tại Điều 7 Thông tư số 18/VBHN-NHNN như sau:

“Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.
3. Có phương án sử dụng vốn khả thi.
4. Có khả năng tài chính để trả nợ.

Ngoài ra các ngân hàng có thể bổ sung thêm một số yêu cầu khác như:

• Người vay có tài sản đảm bảo hợp pháp và có giá trị, phù hợp với khoản vay thế chấp.
• Người vay có lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu.

Các điều kiện vay mua nhà lần đầu khá nhất quán giữa các ngân hàng, tập trung vào khả năng tài chính và sự đảm bảo cho khoản vay. Việc cần có vốn tự có ban đầu là một thách thức lớn đối với các cặp vợ chồng trẻ có tích lũy hạn chế. Mức thu nhập tối thiểu mà một số ngân hàng đưa ra, ví dụ như 10 triệu đồng/tháng tại Hong Leong Bank, cho thấy một ngưỡng tham khảo quan trọng mà các cặp vợ chồng trẻ cần xem xét.

Xem thêm: Kinh nghiệm làm thủ tục vay mua nhà cho gia đình trẻ: Giải pháp an tâm cho ngân sách eo hẹp

2. Hồ sơ vay mua nhà cần những gì?

Ngoài giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu sẵn của ngân hàng), bạn cần chuẩn bị các hồ sơ sau:

Hồ sơ nhân thân

• CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực pháp lý.
• Hộ khẩu thường trú/KT3/Sổ tạm trú còn thời hạn.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…

Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn

• Hợp đồng đặt cọc/Hợp đồng mua bán nhà.
• Hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư nếu bất động sản chưa có giấy chứng nhận/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của căn nhà dự định mua.
• Chứng từ nộp tiền các lần đã thanh toán bằng vốn tự có.

Hồ sơ chứng minh tài sản

Bên cạnh đó, tùy theo tài sản đảm bảo để thế chấp cho khoản vay, bạn cần chuẩn bị thêm một trong những giấy tờ sau:

• Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng.
• Hợp đồng mua bán với trường hợp tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận đăng ký xe ô tô/xe máy.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với các tài sản khác (tài khoản ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu...)

Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập trả nợ

Nếu nguồn thu nhập từ lương, phụ cấp và các khoản tương đương:

• Hợp đồng lao động.
• Bảng lương.
• Sao kê tài khoản nhận lương (nếu nhận lương chuyển khoản) hoặc xác nhận lương của công ty (nếu nhận lương tiền mặt)

Nếu nguồn thu nhập từ cho thuê tài sản:

• Hợp đồng cho thuê tài sản/Chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất.
• Giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê.
• Ảnh chụp tài sản cho thuê.

Nếu nguồn thu nhập từ kinh doanh:

• Giấy đăng ký kinh doanh hộ cá thể/doanh nghiệp.
• Giấy tờ thể hiện kết quả kinh doanh.

(*) Trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ có những quy định khác nhau về hồ sơ, thủ tục vay mua nhà. Bạn hãy liên hệ trực tiếp đến ngân hàng cho vay để nhận được tư vấn chi tiết, chính xác hơn.

3. Sự khác nhau giữa lãi suất thả nổi và lãi suất cố định ?

a. Lãi suất cố định

Lãi suất cố định là mức lãi suất được duy trì trong 1 khoảng thời gian nhất định và không bị ảnh hưởng khi thị trường tiền tệ biến động. Mức lãi suất cố định được thỏa thuận trước và ghi rõ trong hợp đồng vay giữa khách hàng và ngân hàng.

Hình thức tính lãi suất cố định có những ưu và nhược điểm như sau:

Ưu điểm	Nhược điểm
Giúp khách hàng ước tính chính xác số tiền lãi trong thời gian vay, từ đó chủ động xây dựng kế hoạch tài chính khả thi. Không bị lãi suất chung hay biến động thị trường ảnh hưởng nên khách hàng vẫn được hưởng lãi suất tốt dù lãi suất thị trường tăng lên.	Nếu lãi suất thị trường giảm xuống thì khoản vay của khách hàng vẫn áp dụng theo mức lãi suất cố định (cao hơn lãi suất thị trường hiện tại).

Khi khách hàng vay trả góp với mức lãi suất cố định, số tiền lãi phải trả hàng tháng được tính theo công thức:

Số tiền lãi mỗi tháng = Số tiền vay gốc x Lãi suất cố định (%/năm)/12

b. Lãi suất thả nổi

Lãi suất thả nổi là mức lãi suất được điều chỉnh thường xuyên dựa vào sự thay đổi của thị trường tiền tệ trong thời gian vay. Thời hạn và biên độ điều chỉnh lãi suất sẽ được ngân hàng và khách hàng thỏa thuận trong hợp đồng cho vay.

Để hiểu rõ về ưu, nhược điểm của phương án tính lãi suất thả nổi, khách hàng theo dõi bảng phân tích sau:

Ưu điểm	Nhược điểm
Nếu lãi suất thị trường giảm xuống trong kỳ hạn vay, số tiền lãi khách hàng cần thanh toán trong kỳ điều chỉnh lãi suất kế tiếp sẽ giảm. Khi lãi suất thị trường tăng lên, số tiền lãi cần thanh toán trong kỳ điều chỉnh kế tiếp sẽ cao hơn.	Khách hàng khó tính toán được chính xác tổng tiền lãi của khoản vay, vì lãi suất không ngừng biến động lên xuống theo thị trường.

Khi khách hàng vay trả góp với mức lãi suất thả nổi, số tiền lãi phải thanh toán mỗi tháng sẽ được tính như sau:

Số tiền lãi mỗi tháng = Số tiền vay thế chấp x lãi suất thả nổi (%/tháng)

Trong đó: Lãi suất thả nổi mỗi tháng = Lãi suất cơ sở + Biên độ lãi suất (Lãi suất cơ sở do ngân hàng Nhà nước quy định)

4. Nên vay ngân hàng bao nhiêu tiền thì hợp lý?

Nhiều người muốn sở hữu căn nhà lớn hơn mong đợi nên vay số tiền cao, dẫn đến áp lực trả nợ. Quy tắc an toàn là tổng chi phí vay và trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 30% thu nhập. Bên cạnh đó, nhiều người cũng không tính đến lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, khiến khoản vay trở nên đắt đỏ hơn trong dài hạn.

Các chi phí phát sinh như thuế, phí công chứng, quản lý chung cư, sửa chữa nội thất cũng cần được tính toán kỹ để tránh hụt tài chính sau khi nhận nhà. Theo đó, người đi vay nên có ít nhất 6 tháng khoản tiết kiệm dự phòng để đảm bảo trả nợ đúng hạn.

5. Vợ chồng chưa có nhiều tích lũy nên vay ngắn hạn hay vay dài hạn?

Việc chọn kỳ hạn vay mua nhà ảnh hưởng trực tiếp đến áp lực tài chính và tổng chi phí lãi vay. Dưới đây là các yếu tố quan trọng mà bạn cần cân nhắc:

Tiêu chí	Vay Ngắn Hạn	Vay Dài Hạn
Mục đích vay	Chi tiêu nhỏ, nhu cầu vốn gấp, mua sắm,...	Mua nhà, mua xe, đầu tư lớn, chi phí giáo dục,...
Thời gian vay	Thường dưới 12 tháng (có thể vài ngày đến vài tháng)	Thường trên 12 tháng (vài năm đến hàng chục năm)
Số tiền vay	Thường nhỏ hơn	Thường lớn hơn
Lãi suất	Thường cao hơn (tính theo năm) do rủi ro cao và thời gian vay ngắn	Thường thấp hơn (tính theo năm) do thời gian vay dài và có tài sản đảm bảo
Kỳ hạn trả nợ	Thường trả một lần hoặc trả góp hàng tháng với số tiền lớn hơn	Thường trả góp hàng tháng với số tiền nhỏ hơn
Tài sản đảm bảo	Ít khi yêu cầu (thường là vay tín chấp)	Thường yêu cầu (ví dụ: nhà, xe)
Thủ tục	Thường đơn giản và nhanh chóng	Thường phức tạp hơn và mất nhiều thời gian hơn
Rủi ro	Rủi ro vỡ nợ cao hơn nếu không quản lý tài chính tốt trong thời gian ngắn	Rủi ro lãi suất thay đổi trong dài hạn, rủi ro mất tài sản đảm bảo nếu không trả được nợ
Đối tượng phù hợp	Người cần tiền gấp, có khả năng trả nợ nhanh, nhu cầu chi tiêu nhỏ	Người có nhu cầu tài chính lớn, thu nhập ổn định, có kế hoạch tài chính dài hạn

6. Các loại phí và chi phí liên quan khi vay mua nhà lần đầu tại Việt Nam là gì?

Khi vay mua nhà lần đầu tại Việt Nam, ngoài tiền lãi, người vay cần chuẩn bị cho các loại phí và chi phí sau có thể phát sinh trong quá trình làm thủ tục: 

Loại Phí	Mô tả
Phí công chứng hợp đồng đảm bảo	Trả cho văn phòng công chứng, tùy thuộc vào giá trị tài sản.
Phí đăng ký giao dịch đảm bảo	Trả cho cơ quan nhà nước, khác nhau tùy địa phương.
Phí thẩm định giá tài sản đảm bảo	Trả cho ngân hàng hoặc công ty thẩm định, tùy thuộc vào giá trị tài sản.
Phí trả nợ trước hạn	Có thể áp dụng nếu trả nợ trước thời hạn quy định, thường trong những năm đầu.
Phí cam kết rút vốn	Có thể áp dụng cho phần vốn vay chưa giải ngân.
Bảo hiểm tài sản thế chấp	Phí bảo hiểm cho căn nhà được dùng làm tài sản thế chấp.
Bảo hiểm nhân thọ cho người vay	Phí bảo hiểm cho người vay để phòng ngừa rủi ro.
Phí trả chậm	Áp dụng nếu thanh toán khoản vay trễ hạn.
Phí quản lý tài khoản vay	Một số ngân hàng có thể thu phí này.
Phí chuyển tiền, rút tiền liên quan đến khoản vay	Tùy thuộc vào chính sách của từng ngân hàng.

7. Những rủi ro khi vay ngân hàng và cách để hạn chế chúng?

Rủi ro	Ảnh hưởng	Cách hạn chế
Biến động lãi suất	Lãi suất tăng làm tăng số tiền trả góp hàng tháng.	Chọn gói vay có lãi suất cố định trong thời gian đầu, đọc kỹ điều khoản điều chỉnh lãi suất.
Thu nhập không ổn định	Gặp khó khăn khi thanh toán do mất việc hoặc thu nhập giảm.	Lập kế hoạch tài chính rõ ràng, có quỹ dự phòng đủ chi trả 6 - 12 tháng tiền vay.
Giảm giá trị bất động sản	Giá nhà giảm gây thiệt hại khi bán hoặc chuyển nhượng.	Chọn nhà ở khu vực có tiềm năng phát triển, tránh mua theo “cơn sốt” thị trường.
Áp lực trả nợ kéo dài	Hạn chế chi tiêu, ảnh hưởng chất lượng cuộc sống.	Chỉ vay trong khả năng chi trả (không quá 30 - 40% thu nhập/tháng), nếu có điều kiện nên thanh toán trước hạn.
Rủi ro pháp lý	Nguy cơ mất tài sản hoặc tranh chấp pháp lý.	Kiểm tra giấy tờ pháp lý trước khi mua, nhờ chuyên gia hoặc luật sư tư vấn.

Hành trình mua nhà lần đầu đối với các cặp vợ chồng trẻ có nguồn lực tài chính hạn chế tại Việt Nam là một quá trình đầy thử thách nhưng hoàn toàn có thể thực hiện được với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và thông tin đầy đủ. Báo cáo này đã cung cấp những giải đáp chi tiết cho mười câu hỏi thường gặp nhất, từ điều kiện vay vốn, quy trình thủ tục, lãi suất ưu đãi, các loại phí, đến việc lựa chọn thời hạn vay và loại hình nhà ở phù hợp. Hy vọng rằng những thông tin này sẽ là nguồn tham khảo hữu ích, giúp các cặp vợ chồng trẻ tự tin hơn trên con đường hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp của mình. Việc nghiên cứu kỹ lưỡng, so sánh các lựa chọn và tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp vẫn là những bước quan trọng để đưa ra quyết định tài chính đúng đắn.