Cẩm nang mua nhà từ A-Z: Hướng dẫn chi tiết cho người mới bắt đầu

Hành trình mua nhà lần đầu luôn là một trải nghiệm đầy hồi hộp và lo lắng. Bạn có thể bị “ngợp” trước rất nhiều các thủ tục, giấy tờ, từ việc tìm kiếm môi giới uy tín cho đến tìm hiểu những báo cáo định giá bất động sản.

Trong bài viết dưới đây, Vinhomes Market đã biên soạn cẩm nang chi tiết, giúp bạn nắm rõ quy trình mua nhà, biến ước mơ sở hữu tổ ấm của riêng mình thành hiện thực một cách dễ dàng và thuận lợi.

Xác định nhu cầu và tình hình tài chính

Trước khi bắt đầu hành trình tìm kiếm tổ ấm, hãy tự hỏi bản thân và gia đình của bạn những câu hỏi quan trọng sau:

• Kế hoạch tương lai của bạn là gì? Liệu việc mua nhà có phù hợp với những dự định ngắn và dài hạn không?
• Tình hình tài chính của bạn có ổn định không? Thu nhập hàng năm, khoản tiết kiệm dành cho trả trước, các khoản nợ hiện tại... tất cả những yếu tố này sẽ quyết định khả năng chi trả mua nhà.
• Điểm tín dụng của bạn là bao nhiêu? Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến lãi suất vay. Điểm tín dụng càng cao, bạn càng có cơ hội được hưởng lãi suất ưu đãi.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn là bao nhiêu? Ngân hàng sẽ xem xét chỉ số này để đánh giá khả năng trả nợ của bạn. Tỷ lệ DTI càng thấp, bạn càng dễ dàng được chấp thuận vay vốn.

Thiết lập ngân sách

Để tránh rơi vào cảnh "ôm nợ", hãy tuân thủ quy tắc 28/36 khi xác định ngân sách mua nhà. Theo đó, chi phí trả góp hàng tháng không nên vượt quá 28% tổng thu nhập và tổng các khoản nợ (bao gồm cả trả góp nhà) không nên quá 36% thu nhập. Quy tắc này không áp dụng bắt buộc cho người mua nhà, nhưng là một điểm khởi đầu hữu ích để bạn lập kế hoạch tài chính hợp lý.

Ví dụ, nếu tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 30 triệu đồng thì:

• Số tiền tối đa bạn nên dành để trả góp mua nhà hàng tháng là: 30 triệu * 28% = 8,4 triệu đồng/tháng.
• Tổng số tiền tối đa bạn nên dành để trả nợ hàng tháng (bao gồm cả trả góp nhà) là: 30 triệu * 36% = 10,8 triệu đồng/tháng (số liệu mang tính tham khảo)

Nghiên cứu thị trường, nắm bắt giá nhà

Hãy tìm hiểu giá nhà trung bình tại khu vực bạn muốn mua để có cái nhìn thực tế về khả năng chi trả. Bạn có thể tham khảo các nguồn thông tin uy tín như báo cáo thị trường bất động sản, các website chuyên về nhà đất, hoặc hỏi ý kiến chuyên gia.

Ngoài ra, một nguồn thông tin hữu ích khác là tham khảo giá từ chính người dân đang sống tại khu vực nhà bạn định mua. Bạn có thể trò chuyện với bảo vệ, hàng xóm tương lai, hoặc những người dân địa phương để biết thêm thông tin về giá cả và các vấn đề liên quan đến khu vực đó.

Chuẩn bị tài chính cho khoản trả trước

Khi mua nhà, bạn sẽ cần trả trước một khoản nhất định. Số tiền này phụ thuộc vào hình thức vay và yêu cầu của bên bán. Thông thường, các khoản vay mua nhà yêu cầu trả trước từ 3,5% đến 20% giá trị căn nhà.

Có thể thấy, vay vốn mua nhà là một quyết định tài chính quan trọng, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và cân nhắc thận trọng. Dưới đây là một số lời khuyên hữu ích giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn:

• Tìm hiểu kỹ các loại khoản vay mua nhà: Mỗi loại khoản vay có những ưu nhược điểm khác nhau, hãy tìm hiểu kỹ để chọn được loại phù hợp với khả năng tài chính của bạn.
• Tham khảo ý kiến chuyên gia: Nếu bạn không chắc chắn về khả năng tài chính của mình, hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính hoặc chuyên viên tư vấn tín dụng để được hỗ trợ.
• Lập kế hoạch tiết kiệm: Hãy bắt đầu tiết kiệm cho khoản trả trước mua nhà càng sớm càng tốt.

Lựa chọn bất động sản phù hợp

Bí quyết để tìm được bất động sản phù hợp là hãy liệt kê những mong muốn trước. Ví dụ, một căn nhà biệt lập dành cho một gia đình, có sân rộng cho trẻ con vui chơi và nuôi thú cưng có phải là ưu tiên của bạn không? Hay bạn muốn một căn hộ chung cư có không gian chung? Hãy hỏi bản thân xem ngôi nhà như thế nào là phù hợp, từ số lượng phòng ngủ đến phòng tắm.

Khi mua nhà, hãy xem xét khoảng cách vị trí đến các dịch vụ thiết yếu và giải trí, như trường học và khu vui chơi (một điểm cộng nếu bạn có hoặc dự định có con), siêu thị, thư viện, không gian xanh, tàu hỏa hoặc xe buýt đi lại và cơ sở y tế.

Một số câu hỏi khác bạn cần xem xét như: Bạn có muốn mua một căn nhà cần tự sửa chữa nhiều hay thuê nhà thầu? Bạn định bỏ ra bao nhiêu công sức, tiền bạc để đầu tư cho “tổ ấm” này? 

Và biết đâu, bạn có thể tìm thấy ngôi nhà mơ ước hoặc khởi đầu trên thị trường đầu tư bất động sản.

Tìm giải pháp tối ưu tài chính

Để sở hữu ngôi nhà mơ ước, việc lựa chọn khoản vay thế chấp phù hợp là vô cùng quan trọng. Tại Việt Nam, thị trường tài chính có nhiều lựa chọn vay mua nhà hấp dẫn. Dưới đây là một số loại hình vay mua nhà phổ biến:

• Vay mua nhà lãi suất cố định: Lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay, giúp bạn an tâm với khoản trả góp hàng tháng ổn định.
• Vay mua nhà lãi suất thả nổi: Lãi suất có thể thay đổi theo thị trường, ban đầu thường thấp hơn lãi suất cố định, nhưng tiềm ẩn rủi ro tăng lên sau thời gian ưu đãi.
• Vay mua nhà xã hội: Dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, lãi suất ưu đãi và điều kiện vay linh hoạt hơn.
• Vay mua nhà thương mại: Do các ngân hàng thương mại cung cấp, đa dạng về sản phẩm và điều kiện vay.

Khi vay vốn ngân hàng mua nhà tại Việt Nam, bạn cần đảm bảo những điều kiện sau:

• Quốc tịch: Là công dân Việt Nam, Việt kiều hoặc người nước ngoài cư trú hợp pháp tại Việt Nam.
• Độ tuổi: Từ 18 đến 65 tuổi (có thể thay đổi tùy ngân hàng).
• Thu nhập: Có thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ (thường yêu cầu chứng minh thu nhập 3 tháng gần nhất).
• Lịch sử tín dụng: Không có nợ xấu, lịch sử tín dụng tốt.
• Tài sản đảm bảo: Có tài sản đảm bảo cho khoản vay (thường là chính căn nhà định mua hoặc tài sản khác có giá trị tương đương).
• CIC: Có điểm tín dụng CIC tốt (từ 570 điểm trở lên). Điểm tín dụng CIC phản ánh lịch sử tín dụng của bạn và là một yếu tố quan trọng để ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của bạn.

Đơn chấp thuận trước khoản vay - “Tấm vé vàng” sở hữu nhà ở 

Đơn chấp thuận trước khoản vay là "tấm vé vàng" giúp bạn chứng minh khả năng tài chính và hỗ trợ đàm phán khi mua nhà. Hãy liên hệ với các ngân hàng, tổ chức tín dụng để nhận thư này. Những giấy tờ bạn cần chuẩn bị để xin thư chấp thuận trước khoản vay gồm có:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
• Chứng minh thu nhập: Sao kê lương, hợp đồng lao động, giấy tờ chứng minh thu nhập khác (nếu có).
• Chứng minh tài sản: Sổ tiết kiệm, giấy tờ sở hữu nhà đất, xe cộ (nếu có).

Gợi ý: Bạn nên nộp đơn xin chấp thuận trước khoản vay ở nhiều ngân hàng trong thời gian ngắn để tối ưu thời gian trong hành trình mua nhà.

Tìm nhân viên môi giới bất động sản phù hợp

Một nhân viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp, am hiểu thị trường sẽ là nơi đồng hành đáng tin cậy, giúp bạn tìm kiếm ngôi nhà phù hợp với ngân sách và mong muốn. Để tìm được nhân viên môi giới bất động sản phù hợp, bạn nên tham khảo những điều dưới đây:

• Hỏi ý kiến từ bạn bè, người thân: Họ có thể giới thiệu cho bạn những nhân viên môi giới bất động sản uy tín và có kinh nghiệm.
• Tìm hiểu về đại lý, nơi nhân viên môi giới làm việc: Tìm hiểu về uy tín, kinh nghiệm, chuyên môn và danh mục sản phẩm của các đại lý bất động sản. Bạn có thể tham khảo thông tin trên website, mạng xã hội, diễn đàn hoặc các bài đánh giá của khách hàng từ đó chọn ra nhân viên môi giới bất động sản phù hợp.
• So sánh các đại lý: Bạn nên so sánh các đại lý dựa trên các tiêu chí như phí dịch vụ, chính sách hỗ trợ khách hàng, công nghệ ứng dụng... để chọn ra đại lý phù hợp nhất với nhu cầu và ngân sách của bạn.

Ở thị trường bất động sản Việt Nam, thông thường khách hàng có xu hướng tìm đến các công ty môi giới gần khu vực muốn mua để tham khảo thông tin. Tuy nhiên, mô hình này đang dần thay đổi với sự phát triển của công nghệ và giải pháp giao dịch bất động sản trực tuyến như Vinhomes Market.

Khi truy cập website Vinhomes Market, khách hàng có thể dễ dàng tra cứu thông tin về vị trí, tiềm năng dự án, giá cả, tiện ích, tài liệu, chính sách bán hàng... của các dự án mà nhà phát triển BĐS Vinhomes đang mở bán.

Đặc biệt, khi giao dịch trực tuyến trên Vinhomes Market, mọi thủ tục của khách hàng được đảm bảo tính pháp lý và an toàn trong giao dịch. Bạn có thể an tâm quyết định mua nhà mà không bị ảnh hưởng bởi những nguồn tin không chính thức.

Trải nghiệm đi xem nhà thực tế 

Đừng chỉ xem nhà qua ảnh trên mạng, hãy cùng nhân viên môi giới và người thân đi quan sát thực tế để cảm nhận không gian, ánh sáng, bố cục và khu vực xung quanh. Đây là bước quan trọng để bạn đưa ra quyết định chính xác và tìm được ngôi nhà ưng ý nhất. Dưới đây là một số lời khuyên để bạn đưa ra quyết định sáng suốt:

• Chuẩn bị danh sách câu hỏi: Ghi lại những điều bạn quan tâm về ngôi nhà để hỏi nhân viên môi giới hoặc chủ nhà.
• Kiểm tra kỹ các chi tiết: Quan sát kỹ các chi tiết như tường, sàn, hệ thống điện, nước, v.v. để phát hiện những vấn đề tiềm ẩn trong ngôi nhà.
• Tưởng tượng cuộc sống của bạn trong ngôi nhà: Hãy hình dung xem bạn sẽ sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngơi như thế nào để thi công sửa chữa, sắp xếp nội thất phù hợp.

Về trải nghiệm đi xem nhà thực tế, website Vinhomes Market mang đến cho bạn một cách tiếp cận hoàn toàn mới và tiện lợi để khám phá các dự án bất động sản của Vinhomes ngay tại nhà.

Vinhomes Market cung cấp các chuyến tham quan thực tế ảo cho căn hộ. Bạn có thể di chuyển trong căn hộ, quan sát mọi góc độ, chi tiết nội thất và bố cục không gian. Nếu bạn muốn trải nghiệm thực tế tại dự án, bạn có thể đặt lịch hẹn trực tiếp thông qua hotline 1900 998 823. 

Hoàn thiện hồ sơ vay thế chấp, sẵn sàng "xuống tiền" mua nhà

Sau khi thỏa thuận mua bán được ký kết, hãy nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ vay thế chấp. Nếu bạn đã có thư chấp thuận trước khoản vay, quá trình này sẽ diễn ra thuận lợi, nhanh chóng hơn.

Đặc biệt, chuyên viên thẩm định sẽ xem xét kỹ hồ sơ của bạn và có thể yêu cầu bổ sung thông tin. Hãy hợp tác để quá trình thẩm định hồ sơ diễn ra suôn sẻ.

Mua bảo hiểm nhà tư nhân

Bảo hiểm nhà tư nhân tại Việt Nam là một loại hình bảo hiểm tài sản giúp bảo vệ ngôi nhà và tài sản bên trong khỏi các rủi ro như cháy, nổ, thiên tai, trộm cắp… Hãy tìm hiểu kỹ để chọn được các gói bảo hiểm có mức phí tốt nhất. 

Các  lý do bạn nên mua bảo hiểm nhà tư nhân gồm có:

• Bảo vệ tài sản: Bảo hiểm nhà ở giúp bảo vệ ngôi nhà và tài sản của bạn khỏi các rủi ro như cháy nổ, thiên tai, trộm cắp...
• An tâm về tài chính: Trong trường hợp xảy ra rủi ro, bảo hiểm nhà ở sẽ giúp bạn bù đắp một phần hoặc toàn bộ thiệt hại, giảm bớt gánh nặng tài chính.

Kiểm định nhà

Kiểm định nhà là quá trình chuyên gia, thường là kỹ sư xây dựng hoặc kiến trúc sư đánh giá chi tiết về tình trạng kỹ thuật của ngôi nhà. Họ sẽ kiểm tra từ móng nhà, hệ thống điện, nước, đến các thiết bị cố định và nội thất, ngoại thất.

Sau khi kiểm tra, bạn sẽ nhận được báo cáo chi tiết, nêu rõ những vấn đề không an toàn hoặc hư hỏng. Bạn có thể sử dụng báo cáo này để thương lượng với người bán để yêu cầu sửa chữa hoặc giảm giá nhà. 

Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc kiểm tra nhà trước khi mua thường không được thực hiện một cách bài bản như trên. Thay vào đó, người mua thường tự kiểm tra hoặc nhờ người thân, bạn bè có kinh nghiệm xem giúp. Dưới đây là 3 lý do bạn nên kiểm định nhà trước khi hoàn tất giao dịch:

• Phát hiện sớm các vấn đề tiềm ẩn: Kiểm định nhà giúp bạn phát hiện sớm các vấn đề về kết cấu, thấm dột, ẩm mốc, hệ thống điện không an toàn...
• Đảm bảo an toàn cho gia đình: Một ngôi nhà an toàn là nền tảng cho cuộc sống hạnh phúc và khỏe mạnh của cả gia đình.
• Yên tâm về quyết định mua nhà: Kiểm định nhà giúp bạn tự tin hơn khi đưa ra quyết định mua nhà, tránh những rủi ro và tranh chấp sau này.

Định giá nhà

Ngoài kiểm định nhà, định giá cũng là một yếu tố quan trọng giúp bạn sở hữu “tổ ấm mơ ước” có ngân sách phù hợp. Mục đích của việc định giá nhà gồm có:

• Thế chấp: Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng yêu cầu định giá nhà để xác định giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay thế chấp.
• Mua bán: Định giá nhà giúp người mua và người bán xác định giá trị hợp lý của bất động sản, từ đó đưa ra quyết định mua bán chính xác.
• Bảo hiểm: Định giá nhà giúp xác định giá trị tài sản cần bảo hiểm, đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu trong trường hợp xảy ra rủi ro.
• Thuế: Định giá nhà là cơ sở để tính toán các loại thuế liên quan đến bất động sản như thuế chuyển nhượng, thuế tài sản,...

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá nhà bao gồm:

• Vị trí: Vị trí bất động sản là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị một ngôi nhà. Các yếu tố như khu vực, hạ tầng, tiện ích xung quanh, an ninh,... đều được xem xét.
• Diện tích và thiết kế: Diện tích sử dụng, số tầng, số phòng, thiết kế kiến trúc, chất lượng xây dựng,... đều là các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thẩm định.
• Tình trạng: Tình trạng nội thất, ngoại thất, hệ thống điện nước, mức độ hoàn thiện,... cũng được xem xét kỹ lưỡng.
• Giá thị trường: Giá bán của các bất động sản tương tự trong khu vực cũng là một yếu tố tham khảo quan trọng.
• Các yếu tố khác: Các yếu tố khác như hướng nhà, phong thủy, pháp lý,... cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị thẩm định.

Chuyên gia thẩm định sẽ sử dụng một danh sách kiểm tra để đánh giá ngôi nhà và lập báo cáo chi tiết về các tiện nghi, kích thước, tình trạng nội, ngoại thất, cũng như sơ đồ mặt bằng. Báo cáo còn có các thông tin về giá bán của các bất động sản tương tự và xu hướng thị trường hiện tại. Định giá nhà cũng có thể giúp bạn thương lượng với người bán nếu giá trị thẩm định thấp hơn dự kiến.

Khi khách hàng giao dịch sơ cấp trên Vinhomes Market, công đoạn định giá nhà không còn cần thiết. Chủ đầu tư đã mang đến một giải pháp mới cho vấn đề này bằng cách công khai và minh bạch giá bán các sản phẩm bất động sản của mình. Khách hàng không cần phải thuê chuyên gia thẩm định để định giá nhà, tiết kiệm được một khoản chi phí đáng kể. Đặc biệt, giá bán được công khai trực tiếp từ chủ đầu tư Vinhomes, đảm bảo tính chính xác và tránh tình trạng "thổi giá" từ các bên khác.

Thương lượng giá nhà

Sau khi có báo cáo kiểm tra và định giá, bạn sẽ có thêm thông tin chi tiết về tình trạng thực tế của ngôi nhà, từ đó có cơ sở vững chắc để thương lượng giảm giá. Đặc biệt, trong thị trường người mua, khi nguồn cung nhà ở dồi dào, báo cáo định giá sẽ là "vũ khí" lợi hại giúp bạn đạt được mức giá mong muốn.

Bạn có thể tham khảo một số mẹo thương lượng hiệu quả, giúp mua được ngôi nhà mơ ước với giá cả hợp lý

• Lịch sự và chuyên nghiệp: Mua bán nhà là một quá trình quan trọng, bạn nên giữ bình tĩnh và thể hiện sự chuyên nghiệp trong giao tiếp.
• Sử dụng báo cáo định giá: Báo cáo định giá là cơ sở để bạn đưa ra các đề xuất về giá cả. Hãy tận dụng những thông tin trong báo cáo để làm nổi bật các điểm cần sửa chữa, nâng cấp hoặc các yếu tố có thể làm giảm giá trị của ngôi nhà.
• Chuẩn bị nhiều phương án: Đừng chỉ đưa ra một đề nghị duy nhất. Hãy chuẩn bị sẵn sàng nhiều phương án thương lượng khác nhau để linh hoạt ứng phó với các tình huống phát sinh.
• Đừng sợ từ chối: Nếu đề nghị đầu tiên của bạn bị từ chối, đừng vội nản lòng. Hãy kiên trì thương lượng và đưa ra các đề xuất mới hấp dẫn hơn.

Hoàn tất giao dịch

Bước cuối cùng trong quá trình mua nhà là hoàn tất giao dịch mua bán. Thông thường, bên cho vay sẽ cung cấp cho bạn hợp đồng giao dịch ba ngày trước khi ký chính thức. Hợp đồng này sẽ nêu rõ tất cả các chi tiết về khoản vay thế chấp của bạn, bao gồm dự kiến các khoản thanh toán hàng tháng, phí liên quan đến việc đóng giao dịch và các điều khoản cho vay.

Bạn nên đọc kỹ tài liệu này trước khi ký kết và lên kế hoạch kiểm tra lại ngôi nhà lần cuối để đảm bảo mọi việc đã được thực hiện như thỏa thuận.

Chuyển đến sinh sống tại nhà mới

Trước khi chuyển đến, bạn nên liên hệ với các nhà cung cấp điện, nước, internet, truyền hình cáp,... để chuyển tên chủ sở hữu và đảm bảo dịch vụ được cung cấp tại địa chỉ mới. Nếu bạn có ý định sửa chữa, nâng cấp nhà cửa, hãy lên kế hoạch và thực hiện trước khi chuyển đến. Việc này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức sau này.

Ngoài ra, nếu bạn có nhiều đồ đạc hoặc không có thời gian tự chuyển nhà, hãy cân nhắc thuê dịch vụ chuyển nhà chuyên nghiệp.

Bên cạnh đó, có một số khoản phí bạn cần lưu ý khi chuyển đến sinh sống tại nhà mới:

• Bảo trì nhà: Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ các hạng mục trong nhà như điện nước, mái nhà, tường,...
• Bảo hiểm nhà ở: Chi phí bảo hiểm nhà ở để bảo vệ tài sản của bạn khỏi các rủi ro như cháy nổ, thiên tai,...
• Phí quản lý (nếu có): Nếu bạn mua nhà chung cư hoặc nhà trong khu đô thị, bạn sẽ phải đóng phí quản lý hàng tháng cho ban quản lý. 

Sở hữu một ngôi nhà mới đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải chi trả thêm nhiều khoản phí khác nhau. Hãy xem xét lại ngân sách của mình để đảm bảo bạn có thể chi trả cho các khoản phí này.

Với những thông tin chia sẻ trong bài cẩm nang trên, có thể thấy nắm vững quy trình mua nhà không chỉ giúp bạn tự tin hơn mà còn đảm bảo hành trình tìm kiếm tổ ấm diễn ra suôn sẻ và thành công. Bằng sự chuẩn bị kỹ lưỡng và thái độ tích cực, việc mua nhà sẽ trở thành một trải nghiệm đáng nhớ, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong cuộc đời bạn.